После того, как работы по возведению объекта недвижимости в рамках проекта будут завершены, инвестор (или от его имени и по его поручению – технический заказчик) вновь должен посетить те же самые коридоры власти, где ранее он получал разрешение на строительство.
Цель нового визита – получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Данный документ (п. 1 ст. 55 ГСК) удостоверит, что работы по возведению объекта выполнены в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.
Он также подтверждает, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Кроме заявления на выдачу разрешения на ввод необходимо представить также документы, перечень которых приведен в п. 3 ст. 55 ГСК.
К ним, в частности, относятся:
правоустанавливающие документы на земельный участок
градостроительный план земельного участка;
разрешение на строительство;
акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
другие документы, приведенные в указанном пункте.
Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязан обеспечить проверку предоставленных документов, осмотр объекта и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (п. 5 ст. 55 ГСК).
Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке (п. 8 ст. 55 ГСК).
Полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию дает возможность инвестору (застройщику) зарегистрировать возникновение права собственности на возведенную недвижимость.
Затраты на эту регистрацию, как я уже раньше не раз говорил, оптимально признавать затратами на капитальные вложения и включать в первоначальную стоимость возведенного объекта.
Также наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дает организации право (но не всегда обязывает) признать возведенный объект пригодным к использованию в запланированных целях и признать его основным средством (п. 18 ФСБУ 26/2020).
Напомню еще раз, что выданное разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (и это не обязательно объект основных средств) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение его строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (п. 1 ст. 55 ГСК).
Выданное ранее разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГСК) удостоверяет, что представленная застройщиком проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка.
Таким образом, разрешение на ввод подтверждает только, что участникам строительства выполнены все работы, предусмотрены разработанным ранее проектом. Но проектно-сметная документация (ПСД) не обязательно содержит весь перечень работ, которые необходимо выполнить для того, чтобы объект начал функционировать.
Так же напомню, что «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» утверждены постановлением Правительства от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
В общем случае проект должен состоять из 12-ти разделов (п. 9 Положения).
Если финансирование строительства объекта капитального строительства не происходит за счет бюджетных средств, то необходимость и объем разработки ряда разделов определяются заказчиком (в данной ситуации – инвестором) и указываются в задании на проектирование.
К таким разделам, в частности, относятся:
5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»;
6 «Проект организации строительства»;
10 (1) «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов»;
11 «Смета на строительство объектов капитального строительства».
Например, в ПСД, на основании которой было получено разрешении на строительство, может быть и не предусмотрен комплекс отделочных работ. На их выполнение, допустим, застройщик (точнее, инвестор) намеревается заключить договор с другим подрядчиком (и не с тем, который возводил само здание) уже после получения разрешения на ввод.
Следовательно, и после получения разрешения работы в уже построенном здании еще могут продолжаться.
Затраты на их проведение, также должны быть отнесены на увеличение его первоначальной стоимости.
К аналогичным выводам пришел и Президиум ВАС.
В постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 (доведенным до сведения налоговых органов письмом ФНС от 12.08.2011 № СА-4-7/13193@) отмечено, что выдаваемое на основании ст. 55 ГСК разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации.
Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство.
В дальнейшем такие же выводы были сделаны и в других судебных решениях.
Например:
И только после того, как руководство организации примет технически обоснованное и документально оформленное решение о пригодности объекта к эксплуатации, капитальные вложения будут считаться законченными, и объект переведётся в состав основных средств (амортизируемого имущества для целей налогообложения).
За образец документа, которым подтверждается пригодность объекта к использованию в запланированных целях (то есть к эксплуатации), можно взять «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» по форме ОС-1а (утвержден постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7).
Акт в одном экземпляре заполняется назначенной приказом руководителя комиссией, в состав которой может быть (но не обязан) включен представитель бухгалтерской службы. На 3-ей станице акта эта комиссия высказывает свое заключение о пригодности объекта к использованию.
На первой странице акта также указываетсяустановленный комиссией срок полезного использования этого объекта.
Дата утверждения ОС-1а руководителем организации и является основанием для перевода объекта в состав основных средств.
Вот здесь и будет сделана окончательная запись, подтверждающая завершение капитальных вложений и принятие к учету объекта основных средств:
Дебет счета 01 Кредит счета 08.
Комментарии
6@Сергей Верещагин, огромное Вам спасибо за суперский материал!!!
@Сергей Верещагин, для себя хочу уточнить.
У меня как раз нежилое здание построено, но еще не сделана внутренняя отделка. Но здание поставили на кадастр, в справке из ЕГРН на это здание есть строка - год ввод в эксплуатацию по завершению строительства 2022 г.
Я могу не вводить его как ОС, пока не закончим внутреннюю отделку?
На кадастровый учет у вас поставлен объект недвижимости, который еще не пригоден к использованию, как объект основных средств. Вот так получается.
а так можно? чем это грозит?
А почему нельзя? Недвижимость может быть и основным средством, и товаром, и готовой продукцией.
Вы поставили на кадастровый учет именно объект недвижимости.
А ОС он станет только после того, как вы полностью выполните все работы, только после завершения которых он станет пригодным к эксплуатации. В посте я, кажется, подробно расписал это.
И кадастровая стоимость объекта и его стоимость в БУ и НУ - это несколько разные вещи.
спасибо Вам большое