Как и зачем бизнесу обеспечивать кредит? Лайфхаки, как подготовить залог

Автор: Николай Пилецкий, директор Московского областного фонда микрофинансирования.

Зачем нужно обеспечение?

Когда банк выдаёт кредит, он заранее заботится о возврате основного долга и процентов. Для этого проводят анализ платежеспособности заёмщика — сможет ли он вернуть деньги. Но даже если сейчас с финансовым положением заёмщика всё хорошо, ситуация может ухудшиться. На этот случай банк страхуется и оформляет обеспечение.

Обеспечение кредита — механизм, который гарантирует возврат денег в случае снижения платежеспособности заемщика.

Достоверной статистики нет, но по опыту могу утверждать, что кредитные комитеты на разных этапах либо отклоняют, либо отправляют на доработку около 40−50% заявок из-за недостатков, которые связаны именно с обеспечением.

Какие виды обеспечения бывают?

Обеспечение бывает имущественным в виде активов, которые можно продать и компенсировать кредит. А также залог бывает неимущественным — в виде поручительств или гарантий, по которым третьи лица могут погасить кредит за заёмщика.

Ипотека

Ипотека — это залог недвижимости. Фраза «купил квартиру в ипотеку» означает, что жильё приобретено в кредит и заложено в банке.

К недвижимости относятся не только земля, здания, квартиры, дачи, но и, как ни странно, самолёты с вертолётами, а также морские и речные суда. Казалось бы, имущество двигается и летает, но закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» однозначно приравнивает самолёт к дачному участку.

Если вы готовы заложить свою недвижимость, нужно до обращения в банк проверить корректность юридического оформления имущества. Оно должно соответствовать фактическим и отражённым в технической документации параметрам.

Квартира или нежилое помещение

Самым распространённым недостатком при оформлении залога на помещения является неурегулированная перепланировка, наличие так называемых красных линий. Также встречаются опечатки в фамилиях собственников и в размере площади.

Необходимо убедиться в правильности адреса, по которому находится недвижимость. Например, для банка «корп. 3, стр. 2/7», это не то же самое, что «корп. 3, с. 2/7».

Земельный участок

При залоге земли необходимо сверить границы участка и местоположение с тем, что есть в документах. Были случаи, когда в залог не брали площадку с адресом «РФ, … область, … район, 250 метров севернее деревни Макариха». Всё было оформлено правильно, но банк посчитал, что из-за наименования адреса при продаже такого имущества возникнут трудности.

Земельный участок, который разделён на паи, также не подойдет для банка. Внутри такой площадки границы между пайщиками не определены, а для оформления сделки потребуются согласия всех дольщиков. И всегда найдётся человек, который окажется не согласен с решением заложить общую землю.

Неочевидные нюансы оформления недвижимости в залог

• Если вы хотите заложить промышленные здания или производственные площадки, проверьте, что они подключены к ресурсным сетям (газ, вода, электроэнергия) и что туда может подъехать транспорт.

• Учитывайте целевое использование объекта. Квартира не может быть хостелом, а на земле сельскохозяйственного назначения нельзя размещать заправочную станцию.

• Проверьте объект на наличие сервитутов. Простыми словами — сервитут даёт право соседям или государству пользоваться частью вашего участка. Например, по вашей территории проходит дорога, по которой сосед добирается до своей дачи или коровы с близлежащей фермы идут на пастбище (был у меня и такой залог на рассмотрении).

• Поселковая газовая труба, которая проходит по участку, также является сервитутом. Банки с вероятностью 90% не возьмут в залог участок с таким обременением. В случае проблем с кредитом продажа такой земли окажется сложной.

• Если возникнут сомнения насчёт обременений, обратитесь в базу Росреестра. В выписке будет указано, есть ли на объекте аресты, ипотеки других банков и прочие обременения. При наличии таких записей, банк откажется от залога.

Если понимаете, что нюансы с недвижимостью есть, заранее обратитесь к профильным специалистам: оценщикам, кадастровым инженерам и юристам, чтобы всё исправить. В интернете масса объявлений, выбирайте по отзывам или личным рекомендациям.

Залог транспорта

Самое оптимальное и простое обеспечение, поскольку стоимость автомобиля легко оценить и проверить юридически.

Оценку транспорта проводят специалисты банка — залоговики. Они определяют среднерыночную стоимость с учётом пробега, года выпуска и участия в авариях. Также проверяют паспорт автомобиля, свидетельство о регистрации и договор купли-продажи, на основании которого вы стали владельцем имущества.

Специалисты банка проверяют транспорт в единой базе залогов движимого имущества. С её помощью вы можете проверить не заложен ли ваш автомобиль ещё где-то.

Каких-либо специальных действий при оформлении такого залога не нужно. Достаточно лишь:

• проверить наличие и подлинность документов на транспорт;

• убедится в оформлении обязательных страховок;

• погасить все долги по штрафам ГИБДД;

• уплатить транспортный налог, если автомобиль в собственности физического лица;

• проверить отражение транспортного средства в бухгалтерском учёте, если транспорт принадлежит юридическому лицу.

Залог оборудования

Оборудование — специфичный вид обеспечения. Существует два подхода к оформлению и оценке такого имущества.

1. Приобретение нового оборудования с использованием кредита. В этом случае понятна стоимость имущества, специфика перехода права, а также в наличии вся документация. Самое главное — банк понимает, что станок или иная техника нужны заёмщику. Спустя год предприниматель не скажет: «забирай свой станок, по кредиту мы платить не будем».

2. Оценка стоимости и ликвидности оборудования, которое уже есть у предприятия. Этот сегмент больше всего подвержен обсуждению. Каждый сотрудник банка, который участвует в принятии решения, основывает своё мнение на личном, как правило, негативном опыте.

Стоп-факторы оформления оборудования в качестве залога:

• срок эксплуатации больше 5−7 лет;

• не эксплуатируется или находится в неисправном состоянии;

• отсутствует договор купли продажи и/или нет подтверждения оплаты;

• не отражается в балансе предприятия;

• отсутствуют идентификационные признаки

• отсутствует свободный доступ, например, оборудование находится на территории режимного объекта;

• невозможно переместить без разрушения стен, крыши здания цеха или склада;

• невозможно эксплуатировать после демонтажа.

Залог товарно-материальных запасов

К товарно-материальным запасам (ТМЗ) относятся товары, материалы, сырьё, готовая продукция, которая хранится на складе. Данный вид залога является одним из самых простых и одновременно самым бюрократическим.

Чтобы ТМЗ стало обеспечением кредита, нужно:

• обеспечить, чтобы на складе был неснижаемый остаток ТМЗ, объём и сумма которых прописываются в договоре;

• обезопасить товар, установить сигнализацию, нанять охрану, оформить страховку;

• документально подтвердить право собственности на ТМЗ, например, иметь договор поставки, универсальный передаточный документ, накладные и прочее.

Некоторые щепетильные банки требуют ведение книги залога, что предусмотрено законом «О залоге», в которой отражается приход, выбытие и остаток товаров. При низкой автоматизации учёта, это может вызвать проблемы у бухгалтерии.

Другие формы имущественного залога

Кроме перечисленного имущества, существуют и другие виды, которые могут стать обеспечением. Однако они чаще всего встречаются при работе со средними и крупными предприятиями. Например:

• ценные бумаги (акции, облигации, векселя);

• денежные депозиты;

• нематериальные активы (товарные знаки, патенты).

Частным случаем залога является заклад. В этом случае доступ владельца к имуществу будет ограничен. Например, заклад золотых изделий или драгоценных камней с обязательным хранением в депозитарии банка. Или заклад автомобиля, при котором транспорт будет находиться на стоянке кредитной организации без права эксплуатации залогодателем.

Поручительства

Поручительство — это готовность третьего лица исполнить кредитные обязательства заёмщика. Иными словами, если вы не выплатили долг, ваш поручитель обязан вернуть его кредитору вместе с просрочками.

Поручительство физических лиц оформляется в качестве дополнительного обеспечения. Поручителями становятся собственники предприятий и/или их близкие родственники, например, супруги, которые являются выгодоприобретателями бизнеса.

Поручительство юридических лиц оформляется, если заёмщик является частью группы компаний, которые экономически или юридически связаны между собой.

Оценка физических или юридических лиц осуществляется на основании методик банков. Об этом мы рассказывали в предыдущей статье.

Поручительство гарантийных фондов

Гарантийные фонды входят в систему поддержки предприятий малого и среднего бизнеса. Суть их содействия заключается в поручительстве за предпринимателя в случае отсутствия или недостаточности у бизнесмена имущественного залога. Такой фонд может обеспечить от 50% до 70% от суммы кредита.

Однако это платная услуга. В среднем фонды берут комиссию от 0,5% до 0,7% от объёма, предоставленного поручительства. Как и банки, они оценивают заёмщика по схожим методикам.

Такой вид обеспечения банки принимают без проблем, поскольку возврат денег в объёме поручительства практически 100%. Есть одно «но»: фонды лимитированы в своей деятельности, и всем желающим оказать поддержку не в состоянии.

В следующем тексте поговорим о самом чувствительном моменте внутри темы залогов — о стоимости залогового имущества.

Подписывайтесь на Telegram-канал «Помощник финансиста», чтобы узнать больше о финансовом менеджменте и автоматизации.