Право на страницах истории. Недействительность сделки купли-продажи в связи со спекуляцией

Вопрос о недействительности сделки

Ответ журнала

Возможно, что в данном случае имеет место спекуляция землей. Устранить ее можно бы следующим образом: согласно ст. 185 Гр. Код. купля-продажа сопровождается обязательной регистрацией сделки в Коммунальном отделе; если Коммунальный отдел усмотрит признаки спекуляции, то он может согласно ст. 30, 35 и 36 Гр. Код. предъявить иск о недействительности сделки. Наконец, Коммунальный отдел может просить У. И. К. о выделе излишка земли сверх норм, установленных для данного города, и передать выделенную часть кооперативу.

Разбираем и комментируем

Автор журнала ссылается на ст. 185 ГК РСФСР 1922 г., которая звучит следующим образом:

Купля-продажа строений и права застройки должна под страхом недействительности быть совершена в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.

Интересно, что сочетание «под страхом недействительности» указывает на то, что стороны, нарушившие форму сделки, могут надеяться, что сделка все равно сохранится.

При этом, в силу ст. 29 ГК РСФСР 1922 г.,

Несоблюдение требуемой законом формы влечет за собою недействительность сделки лишь в том случае, когда такое последствие несоблюдения формы прямо указано в законе.

Замечу, что речь не о ничтожности, которая в ГК РСФСР 1922 г. не упоминается вовсе, а о недействительности.

Мне показалось странным в ответе автора журнала, что если Коммунальный отдел будет оспаривать сделку в связи с тем, что она имеет признаки спекуляции, то получается, что он её сначала зарегистрирует? Не проще ли просто отказать в регистрации сделки, что влечёт её недействительность?

Автор ответа выделяет два основания, по которым сделка может быть оспорена:

• сделка, совершенная с целью противной закону или в обход закона, а равно сделка, направленная к явному ущербу для государства (ст. 30 ГК РСФСР 1922 г). Под спекуляцией уголовное законодательство того периода понимало искусственное повышение цен на товары путем сговора или стачки торговцев между собой или путем злостного невыпуска товара. Таким образом, раз спекуляция противоречила, действующему на тот момент законодательству, значит сделка недействительна;

• притворная сделка заключена с целью прикрыть другую сделку. К такой сделке применяются положения, относящиеся к той сделке, которая действительно имелась в виду (ст. 35 ГК РСФСР 1922 г). А тут интересно! На первый взгляд, притворность в данном примере не подходит, ведь сделкой купли-продажи никакая другая сделка не прикрывается, это просто способ заработать. Но подумав, я пришёл к выводу, что автор журнала выделил спекуляцию как сделку, а если так, то к ней должны быть применены последствия, установленные уголовным законодательством. Такими последствиями являлась, кроме лишения свободы, конфискация части имущества.

В итоге последствиями потенциального оспаривания было бы то, что продаваемое ветхое строение было бы конфисковано в пользу государства.