Здравствуйте! Меня зовут Людмила Решетникова, моя юридическая практика– более 18 лет. Только за 2020-2022 годы сумма выигранных мною судебных дел превысила 1, 2 млрд руб. Занимаюсь частной практикой в партнерстве с консалтинговой компанией.
В своей практике я часто сталкиваюсь с банкротством и очень хорошо понимаю последствия введения процедуры и, к сожалению, иной раз эти последствия плачевны и для должника и для его кредиторов.
В статье об изменениях/ поправках в закон, которые позволят сохранить или вернуть единственное жилье, в случае, если продавец квартиры признан банкротом.
Поправки разработаны и внесены во исполнение постановления Конституционного суда. КС РФ указал, что признание договора купли-продажи жилья в процедуре банкротства продавца недействительным требует соблюдения баланса интересов обеих сторон. Здесь нужно учитывать не только обстоятельства банкротства или санации, но и потребность человека в жилье.
В этой связи, Правительство внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» для решения одной из ключевых проблем рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом.
Внесенные изменения предусматривают, что у покупателя недвижимости по оспоренной сделке будет два варианта, чтобы сохранить единственное жилье.
доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретного варианта недвижимости.
покупатель вправе участвовать в торгах по продаже жилья по общим правилам. Еще приобретатель сможет получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр кредиторов банкрота.
Таким образом, если продавец недвижимости признан банкротом, оспаривать сделки, по — прежнему можно, но отобрать все у нового собственника квартиры стало сложнее.
Главное, в такой ситуации не рисковать, а своевременно обратиться за профессиональной юридической помощью, чтобы избежать негативных последствий (остаться и без денег и без квартиры).
Но, все по-порядку.
Основания признания должника банкротом
Долгов больше 500 000 ₽.
Просрочка по ним больше трех месяцев.
Должник не может платить по долгам.
При этом, в силу закона Должник обязан заявить о банкротстве. Помимо того, инициировать процедуру могут и кредиторы.
Порядок и последствия введения процедуры банкротства
Решение о признании банкротом, открывает конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего исключительно суд.
В ходе процедуры Управляющий проверяет, какое имущество есть у должника и можно ли за счет него погасить долги. Если да, — имущество продают с торгов.
Кроме того, Управляющий вправе оспорить сделки, совершенные в «период подозрительности» (прим. сделки совершенные после подачи заявления о банкротстве и за три года до этого). Однако, придется доказывать, что сделка недействительна.
В некоторых случаях это и не нужно, например если цена значительно ниже рыночной (занижена) и сделка/ сделки совершены после того, как суд принял заявление о банкротстве и за год до этого. Останется лишь сравнить рыночную стоимость квартиры и договорную стоимость и в условиях занижения, сделка будет признана недействительной.
Последствия такого признания — это возврат квартиры в конкурсную массу должника.
Тут нужно понимать, что покупатель (прим. берем на веру, что покупатель- добросовестное лицо, в сговоре с должником не состоит и эта сделка- это не попытка должника вывести имущество из конкурсной массы перед банкротством) УЖЕ заплатил за нее деньги, при покупке. Т.е. покупатель теряет и деньги и квартиру.
По закону он может потребовать деньги назад только с банкрота, но есть нюанс. Придется встать в очередь кредиторов, и не факт, что получится занять там первое место. Например, долги по алиментам вернут ранее всех остальных, так что деньги от продажи той самой квартиры на торгах могут пойти сначала на алименты.
Что изменилось теперь
По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.
Процедура возврата сложная:
Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.
Квартиру продают с торгов.
Деньги в той сумме, что указана в договоре купли-продажи, поступают на специальный счет должника. Если что-то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.
Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.
Запутано, но дает хоть какие-то гарантии.
Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.
Когда нужно выезжать из квартиры
Покупатель может жить в квартире, пока не получит деньги. Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильем — до того, как деньги поступят на банковский счет либо на депозит нотариуса. По ходатайству суд может продлить срок выезда из квартиры до полугода со дня, когда на счет покупателя поступят деньги.
Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно — через суд и приставов.
Можно ли вернуть права на квартиру
Покупатель, который потерял право собственности из-за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.
До торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Фактически доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретной квартиры. Такая цена будет указана в решении, об отмене первоначальной сделки.
Внесенные изменения предусматривают, что у покупателя недвижимости по оспоренной сделке будет два варианта, чтобы сохранить единственное жилье.
Покупатель вправе участвовать в торгах по продаже жилья по общим правилам. Еще приобретатель сможет получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр кредиторов банкрота.
Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.
Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.
Сумма по недействительной сделке (отмененной судом сделке) учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.
На торгах. Либо участвовать в торгах, процедура следующая:
Квартиру выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли-продажи либо по рыночной цене (если проводилась оценка имущества). Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Продолжительность торгов- месяц.
Не выкупили — повторные торги. Снижение минимум на 10%.
Если сделка не состоялась и по сниженной цене, то объявляются публичные торги. В таком случае цена снова первоначальная, потом начинается снижение. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли-продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов.
Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.
Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.
После торгов. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.
Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.
Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.
Если жилье не смогли продать и по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.
Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности.
Буду благодарна за положительную оценку материала! )
Начать дискуссию