Что такое торги и какие они бывают?
Покупка имущества с торгов – процесс совершенно не новый.
Первый документ, в котором были указаны условия поиска исполнителя подряда, его выполнения и вознаграждения, появился еще при царе Алексее Михайловиче в указе от 7 июля 1654 года.
Понятно, что с тех пор многое изменилось… Да и за историю Российской Федерации торги претерпели множество изменений, они стали более структурированными, основное количество операций проходит через компьютер и само количество видов торгов увеличилось.
На данный момент существует 5 основных видов торгов:
Залоговые торги (к примеру, непрофильные активы или арестованное имущество)
Торги по банкротству
Государственный конфискат
Государственные тендеры или государственные закупки (Федеральный закон №44)
Муниципальные торги
На торгах продается фактически все… список возможных лотов действительно очень огромный. Это могут быть предприятия, корабли, земля, доли уставных капиталов различных компаний, квартиры, автомобили и техника, даже мебель и кухонная утварь.
В последние годы стало возможно обычным людям участвовать в большом количестве торгов. Обычному гражданину не доступны тендерные торги или государственные закупки, но купить с торгов имущество должников или приобрести что-то у государства вполне возможно.
Вот об одном из таких видов торгов мы и поговорим... А именно про муниципальные торги. По нашему мнению, один из самых безопасных видов торгов, когда имущество приобретается фактически у государства.
Другие названия, которые вы можете услышать: городские торги или городской аукцион, но это все одно и тоже. Это торги на право купли - продажи, приватизации или аренды, инициированные бюджетными организациями, городскими структурами и другими компаниями, в чьем уставном капитале более 25% средств составляют государственные средства.
Как происходит процесс торгов
Чтобы купить недвижимость на торгах любой участник должен выполнить определенные действия, о которых далее мы расскажем подробнее
Помните: вся информацию о том или ином объекте указана в документации и описанию к торгам. Там много документов, но в них можно найти ответы практически на любой вопрос. Также в случае необходимости не стесняйтесь звонить организатору торгов и задавать вопросы, если они у вас остались.
Шаг №1. Регистрация на торговой площадке и выпуск электронно-цифровой подписи
Регистрация на площадке - процесс не сложный, но замороченный, надо заполнить большую анкету, предоставить документы, затем торговая площадка будет рассматривать вашу заявку и сообщит, сможет ли вас зарегистрировать. Зачастую площадка может попросить что-то исправить или дополнить. Но в итоге спустя несколько дней заветная регистрация будет пройдена.
Мы работаем на торговой площадке РосЭлТорг. Там можно зарегистрироваться как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или ООО, соответственно требования к документам будут разные. На площадке можно участвовать в торгах с целью приобретения лотов в свою собственность, а можно выступать как агенты по доверенности, представляя на торгах третьих лиц, которым регистрироваться на площадке в таком случае уже не требуется.
Оформление электронно-цифровой подписи процесс тоже не сложный. Это можно сделать через налоговую или удостоверяющий центр, а можно через саму торговую площадку. Тут все зависит от того, готовы ли вы за нее платить и в сроках ожидания.
Шаг №2. Поиск и анализ лотов. Выбор того, за который будем торговаться
Обычно с момента размещения лота на торговой площадке дается около месяца на подачу заявок на участие. В описании выбранного лота указаны все даты… когда начался прием заявок, когда он заканчивается и когда будут сами торги.
Самый трудоемкий процесс – это поиск и анализ лотов, он занимает больше всего времени и требует больше всего погружения.
Для начала искать объекты можно на сайтах Инвестиционного портала правительства Москвы или на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов
Далее мы для себя оптимизировали процесс поиска и анализа объектов и при работе с клиентами придерживаемся следующего алгоритма:
Мы работает только с квартирами и заранее выбираем ценовой диапазон для поиска вариантов. Убираем из выборки квартира на 1-ых и 2-ых этажах.
Ищем объекты по Москве и МО, так как хорошо ориентируемся в данных регионах.
Найденные объекты анализируем по цене через ЦИАН, Домклик и другие подобные сервисы. Никто еще не придумал анализ лучше, чем анализ конкурентов.
По тем лотам, которые остались в нашей выборке после первичного анализа, уже смотрим более детально стартовую цену покупку, насколько мы можем подняться на торгах по цене и, главное, количество конкурентов на рынке и за сколько мы потенциально может продать данный объект в будущем, то есть, анализируем риски и потенциальную доходность
По тем лотам, которые прошли отбор, с клиентами уже формируем заявку на участие в торгах. Зачастую один клиент участвует сразу в нескольких торгах, чтобы повысить шансы на победу. В данном случае необходимо внести обеспечительный платеж за каждое участие, но эти деньги потом возвращаются.
Подробнее о том, как анализировать лоты через ЦИАН, Домклик и похожие площадки, расскажем в следующих статьях.
Также важно отметить, что все квартиры, которые размещены на муниципальных торгах можно и нужно осмотреть перед подачей заявки. Для этого необходимо договориться с организатором торгов, их контакты есть в информации по выбранному объекту.
Шаг №3. Подача заявки на участие (внесение обеспечительного платежа и сбор необходимых документов)
Данный этап сугубо технический, надо правильно заполнить заявку на участие в торгах, подготовить документы по списку и внести обеспечительный платеж. Список документов можно найти в файлах, которые всегда будут приложены к выбранному лоту.
Если вы покупаете объект как физическое лицо, то обычно требуют только: заявку на участие в торгах, паспорт, СНИЛС и ИНН.
Скан-копии документов должны быть в хорошем качестве и хорошо читаться. Повышенное внимание уделяйте заполнению заявки на участие. Организатор торгов может отказать в заявке, если что-то будет заполнено некорректно по его мнению.
Денежные средства для оплаты обеспечительного платежа вносятся на ваш личный счет на торговой площадке и с него списываются, когда подается заявка на участие в тех или иных торгах. Размер обеспечительного платежа указан в документации к выбранному лоту. Обычно он составляет от 0,5 до 4% от стоимости лота, в большинстве случаев он равен 2%.
Важно учитывать, что обеспечительный платеж не входит в будущую стоимость квартиры, эти деньги возвращаются к вам на счет после проведения торгов.
В информации о продаваемом объекте в лотовой документации организатор торгов размещает фото и документы на объект. Не забывайте, что юридическую проверку никто не отменял. Да, риски при такой покупке минимальны, но все же проверка нужна всегда. По ссылке наша статья о проверке квартиры перед покупкой.
Шаг №4. Организатор торгов рассматривает и утверждает заявки на участие
На данную процедуру организатор торгов обычно выделяет себе пару дней. Здесь мы уже ничего не можем сделать, а просто смиренно ждем решение организатора.
Если решение положительное, то поздравляем, вы допущены к торгам.
Если решение отрицательное, то вам скажут причину отказа. Если по вашему мнению причина отказа в участии некорректная, то ее можно оспорить и пожаловаться на организатора торгов на самой торговой площадке.
Важно понимать, что торговая площадка не имеет отношения к организаторам торгов, это разные организации. И площадка заинтересована в том, чтобы все процессы на ней были прозрачные и понятные, поэтому вашу жалобу обязательно рассмотрят.
Шаг №5. День торгов
День торгов известен заранее, еще на момент подачи заявки на участие в торгах. Обычно мероприятие начинается в 10 утра. Ездить никуда не нужно, все можно делать дома на компьютере.
Участники, допущенные к торгам, на торговой площадке заходят в определенный лот, по которому начинаются торги, и ждут официальное начало.
Когда торги стартуют, включается таймер, который отсчитывает 10 минут. Стоимость шага торгов определена заранее, она также описана в документации к лоту. И участники делают свои ставки. Если за 10 минут никто не сделал ставки и даже не подтвердил начальную стоимость лота, то торги признаются не состоявшимися. А если кто-то подтверждает номинальную цену или делает ставку выше, то таймер сбрасывается и заново начинает считать 10 минут. Так происходит до тех пора чья-то ставка не продержится это время. Данный участник и будет признан победителем торгов.
В итоге торги могут пройти быстро, всего за 10-30 минут, а иногда процесс затягивается на несколько часов. Нужно набраться терпения! Антирекорд, про который мы слышали, торги длились почти сутки, но тогда на один шаг отводился целый час, а не 10 минут.
Шаг №6. Заключение сделки
Организатор торгов в течение двух дней готовит протокол проведения торгов и публикует его на торговой площадке. В этом протоколе указываются участники и непосредственно победитель торгов.
Победителю торгов дается примерно 20 дней на заключение сделки. Как он будет оплачивать покупку решает он сам. Это могут быть личные средства или с помощью ипотеки.
Да, на муниципальных торгах можно купить недвижимость в ипотеку! Многие банки позволяют осуществить такую покупку. Ссылка на нашу статью по оформлению ипотеки.
Дальнейшие шаги могут несколько отличаться в зависимости от покупки в ипотеку или за счет собственных средств, но главное помнить, что в любом случае дается 20 дней.
После этого организатор торгов направляет документы на регистрацию в Росреестр и происходит переход права собственности на покупателя.
Дополнительные расходы по сделке составят примерно 50 тыс. рублей. Это госпошлина за регистрацию сделки, доверенность на регистратора, услуги компании продавца.
Если сделка ипотечная, то могут быть еще дополнительные расходы: подготовка отчета об оценке, открытие аккредитива/счета в банке, оплата страховки (жизнь, имущество и может быть титульное страхование – это защита от потери права собственности)
После завершения сделки обеспечительный платеж возвращается на личный счет победителя торгов на торговой площадке и его можно вывести с площадки.
Если участвовать в торгах и занять любое место, начиная с 4-го и ниже, то обеспечительный платеж вернется на счет сразу после завершения торгов и объявления победителя. А если участвовать в торгах и занять 2-ое или 3-ье место, то обеспечительный платеж будет заморожен до момента сделки, так как если победитель по каким-либо откажется от покупки, то это обязанность ложится на того, кто занял 2-ое место. А если и он откажется, то на того, кто занял третье место. При этом важно учитывать, что если участвовать в торгах, победить и не купить недвижимость, то обеспечительный платеж не возвращается.
Надо быть готовыми к тому, что обеспечительный платеж может вернуться только через месяц-полтора с момента, как вы переведете деньги за участие в торгах, так как он вносится в момент подачи заявки, а возвращается уже после сделки, если вы победили (если нет, то вернутся раньше).
Кто может участвовать в торгах?
Как мы написали ранее, участвовать в торгах могут физические лица, индивидуальные предприниматели или юридические лица. Соответственно и выкуп недвижимости происходит на кого-то из них. То есть, нельзя участвовать в торгах как юридическое лицо, но купить в итоге квартиру на физическое лицо.
Также будучи зарегистрированным на площадке в качестве физического лица, ИП или юридического лица можно выступать в качестве агента по доверенности. К примеру, агентство недвижимости может представлять интересы физического лица, и сделка затем заключается именно на физическое лицо.
Также мы отметили, что участвовать в торгах могут, в том числе те, кто планирует покупку за счет ипотечных средств, а это позволяет становится участником торгов имея относительно небольшой стартовый капитал.
К примеру, если квартиру на торгах купили за 10 миллионов рублей, то стартовый капитал может составлять 1,5 – 2 млн, то есть 15-20% от стоимости объекта.
Сколько можно заработать на перепродаже покупаемой на торгах недвижимости?
На этот вопрос точного ответа нет, но учитывая, что от момента победы на торгах до будущей перепродажи может пройти 2-3 месяца, мало кто готов «замораживать» несколько миллионов ради 50-100 тыс рублей потенциальной прибыли. Поэтому очевидно, что люди идут на торги, чтобы заработать много после перепродажи купленного объекта.
Но тут есть ряд допущений:
Во-первых, в разных регионах разная стоимость недвижимости, а значит и разная доходность, если считать в абсолютных величинах. Поэтому доходность считают в процентах.
Во-вторых, для всех понятие «много заработать» весьма разное, для одних пол миллиона это хорошо, для других и миллиона мало.
В-третьих, доходность считается на вложенные средства, а при покупке с ипотекой личных вложений требуется меньше, а значит итоговая доходность выше, чем при покупке полностью за собственные средства.
Пример расчета доходности:
Купили квартиру за собственные средства за 10 млн, а продали за 11 млн.
Срок реализации 3 месяца.
Соответственно доходность составит (11-10)/10 * (12 мес / 3 мес).
Доход = 1 млн за 3 месяца при вложенных 10 млн, то есть доходность составляет 40% годовых.
Тот же пример, но покупка в ипотеку и первый взнос составил 20% от стоимости покупки, а значит вложенных средств было всего 2 млн.
Получается (11-10)/2 * (12 мес /3 мес) = 200% годовых.
Как считать доходность простыми словами? Считаем прибыль после продажи объекта и делим ее на количество вложенных денег, получаем процент доходности. Затем умножаем этот полученный процент на количество циклов в году, сколько раз мы могли бы потенциально такое повторить... То есть, если мы перепродали объект за 3 месяца, то за год мы бы так сделали 4 раза. Если перепродали объект за 6 месяцев, то за год повторили бы всего два раза.
А затем итог умножаем на 100. Вот и получаем годовую доходность в процентах на вложенные средства.
Если покупка идет полностью за собственные средства, то мы ориентируемся на минимальную доходность от 50% годовых. При этом при покупке в ипотеку у нас была доходность и 1000% годовых… Об этом у нас есть отдельная статья
Плюс ипотеки в том, что если у вас есть средства на покупку одной квартиры полностью за свой счет, то ипотека позволяет, имея эту же сумму, купить сразу несколько объектов.
Если ли шансы на победу в торгах?
Есть, безусловно! Мы тому пример… у нас нет связей в правительстве, мы не проводим обучающие вебинары, как заработать 100500 миллионов на торгах и как покупать недвижимость с дисконтом 99%.
Мы подбираем объекты для собственных инвестиций и для наших клиентов.
Неоднократно проходили процедуру торгов, иногда выигрывали, иногда проигрывали. Тут еще присутствует некий элемент удачи, зависящий от того, кто еще проявит интерес к выбранному лоту, большая ли конкуренция будет и попадется ли конечный покупатель в торгах.
Конечный покупатель – это тот, кто покупает для себя, а значит в 99% случаев его предложение по цене будет выше, чем предлагают инвесторы, так как инвесторы хотят заработать на перепродаже, а конечный покупатель готов покупать по цене, близкой к рыночной.
Но в любом случае к торгам нельзя относится легкомысленно, поиск, анализ и подбор хороших объектов – это кропотливый труд.
Агентство IDEA Estate помогает с участием в торгах и в получении ипотеки в сложных ситуациях. Весь процесс работы происходит online.
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Начать дискуссию