Узаконить перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге: Полный гид для собственников

Любые изменения в планировке квартиры, влияющие на техпаспорт и выписку из ЕГРН, должны быть официально утверждены. Согласование требуется, чтобы:

• Обеспечить безопасность жилья и соблюдение строительных норм.

• Избежать проблем при продаже недвижимости или передаче в наследство.

• Избежать штрафов, предписаний на возвращение планировки в исходное состояние и судебных разбирательств.

Важное различие:

• Перепланировка — это изменение конфигурации помещений: перенос стен, объединение комнат, снос перегородок.

• Переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, например, сантехники, газовых плит и электропроводки.

Если вы только планируете ремонт с перепланировкой, вот основные этапы, через которые предстоит пройти:

Для начала ремонта требуется одобрение проекта перепланировки. Вам понадобятся следующие документы:

• Заявление о перепланировке.

• Документ, подтверждающий право собственности.

• Технический паспорт квартиры.

• Проект перепланировки (составляется организацией, входящей в СРО).

• Согласие всех прописанных жильцов.

• Поэтажные планы вашей квартиры, а также квартир этажом выше и ниже.

• Акт обследования вентиляции.

Дополнительные документы могут потребоваться, если:

• Квартира в ипотеке — согласие банка.

• Есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки.

• Вы меняете газовое оборудование — согласование с газовой службой.

• Управляющая компания (УК) требует обследования вентиляции.

После получения разрешения у вас будет от 6 до 12 месяцев (в зависимости от района), чтобы завершить ремонт. На этом этапе важно:

• Убедиться, что все работы соответствуют согласованному проекту.

• Вести учет скрытых работ (составляется акт).

• Подключить технический надзор за выполнением ремонта.

По завершении ремонта необходимо подтвердить, что изменения соответствуют проекту. Для этого потребуются:

• Измерения от кадастрового инженера.

• Договоры на выполнение ремонтных работ и вывоз мусора.

• Акт скрытых работ.

• Выписка из СРО компании, которая проводила ремонт.

После ввода объекта в эксплуатацию нужно зарегистрировать изменения в Росреестре. Обратитесь в МФЦ с:

• Техническим планом.

• Документами от кадастрового инженера.

• Обновленной выпиской из ЕГРН.

Если ремонт завершен, но перепланировка не была согласована, узаконить изменения все равно можно, но процесс будет сложнее. Есть несколько вариантов действий:

1. Стандартная процедура.
   Подайте документы на перепланировку как на «планируемую», если изменения не противоречат нормам.

2. Узаконивание через суд.
   Если квартира значится в базе как объект с самовольной перепланировкой, вам могут потребоваться юридические услуги. Инженер осмотрит объект и оценит вероятность успешного согласования. Если изменения нельзя узаконить, придется вернуть помещения в исходное состояние.

Квартиры со «свободной планировкой» часто вызывают путаницу. Хотя такие помещения не имеют внутренних стен, это не означает, что можно располагать стены как угодно. В строительной документации все равно зафиксированы зоны для санузлов, кухни и жилых комнат. Их изменение требует согласования в МВК.

Некоторые виды перепланировок запрещены законом. Вот основные ограничения:

• Снос несущих стен и колонн.

• Присоединение межквартирных коридоров.

• Демонтаж вентиляционных каналов или стояков.

• Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнатой.

• Установка радиаторов на лоджиях и балконах с подключением к центральному отоплению.

• Расширение санузла за счет жилой площади (если квартира не на первом этаже, но и тут есть свои нюансы).

Требуют согласования:

• Перенос или снос стен и перегородок.

• Перенос кухни или санузла.

• Установка антресолей.

• Замена газовой плиты на электрическую.

• Перенос радиаторов отопления.

Не требуют согласования:

• Косметический ремонт (покраска стен, замена обоев и напольного покрытия).

• Замена инженерного оборудования на аналогичное без изменения местоположения.

• Установка легких перегородок-ширм.

• Замена окон и дверей без изменения проемов.