Пост без заголовка

Спор с администрацией городского округа Московской области о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением разрешения на строительство

Клиентом - обществом с ограниченной ответственностью S, занимающимся производством сельскохозяйственной продукции, - заключен с Администрацией городского округа К Московской области договор аренды земельного участка от 26.08.2013г. (объект аренды - земельный участок площадью 30 065 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – "для ведения сельскохозяйственного производства, под строительство складского комплекса для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции") (далее - земельный участок). В соответствии с п. 1.2. договора аренды срок действия договора - до 04.07.2026г. 24.12.2022г. обществом с ограниченной ответственностью S получено разрешение Министерства жилищной политики Московской области на строительство на земельном участке нежилого 1-этажного здания (склад) площадью 322,6 кв.м. (срок действия разрешения на строительство - до 01.06.2023г.). 18.12.2023г. обществом с ограниченной ответственностью S завершено возведение 2-х этажного здания (2-й этаж - внутренний антресольный этаж) площадью 320,7 кв. м (далее - здание) без получения нового разрешения на строительство, без внесения изменений в ранее полученное разрешение на строительство в связи с тем, что возможность получения нового разрешения на строительство, внесения изменений в ранее полученное разрешение на строительство объекта капитального строительства, возведение которого завершено, отсутствует.
Защищая право общества с ограниченной ответственностью S на получение права собственности на здание, мы обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа К Московской области о признании права собственности на самовольную постройку - здание.
Оспаривая исковые требования, Администрация городского округа К Московской области апеллировала к следующим доводам:
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 03.07.2007г. N 595-ОП "законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ 3 признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения постройки как самовольной достаточно наличия одного из этих признаков), и установил в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет". Здание возведено обществом с ограниченной ответственностью S без получения нового разрешения на строительство, без внесения изменений в ранее полученное разрешение на строительство, что является основанием для а) признания здания самовольной постройкой, b) отказа обществу с ограниченной ответственностью S в признании права собственности на здание, c) сноса здания - самовольной постройки - обществом с ограниченной ответственностью S либо за его счет.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью S были обоснованы нами следующими аргументами:
1. В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Для признания постройки самовольной необходимо соблюдение следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство или создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие одного из обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, является основанием для признания объекта самовольно возведенным. В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в других документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 263, п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, предоставляет застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, их капитальный ремонт. В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным нормами земельного законодательства РФ. Таким образом, в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию единственным способом легализации здания является признание за обществом с ограниченной ответственностью S права собственности на него в судебном порядке на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
2. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил, создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с положениями "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г., право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, нормативов. В соответствии с п. 20 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022г., право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. В соответствии с п. 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022г., снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающее права и законные интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
4. Земельный участок, на котором обществом с ограниченной ответственностью S возведено здание, относится к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования – "для ведения сельскохозяйственного производства, под строительство складского комплекса для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции". В соответствии с "Классификатором видов разрешенного использования земельных участков", утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020г. N П/0412, этот вид разрешенного использования относится к категории "сельскохозяйственное использование" (1.0), в которую включены виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в т.ч. "Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции - размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции" (код 1.15), "Обеспечение сельскохозяйственного производства - размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства" (код 1.18). Таким образом, целевое назначение здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка, Н котором оно возведено.
Для подтверждения обоснованности исковых требований нами было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: установить при выезде на местность
1) является ли здание прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба целевому назначению? Завершено ли строительство здания? Установить степень готовности здания к эксплуатации; 2) установить расстояние между зданием и границами земельного участка; 3) установить, допущены ли при строительстве здания нарушения градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, других норм и правил. В случае наличия нарушений установить, могут ли они создавать угрозу жизни и здоровью граждан; 4) в случае наличия нарушений при строительстве здания требований о размерах минимальных отступов от границ земельного участка, установленных градостроительным законодательством, установить, возможно ли устранение нарушений путем сноса части здания.
Экспертным заключением сделаны следующие выводы: 1) здание является прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Строительство здания полностью завершено; 2) минимальное расстояние между зданием и границами земельного участка - 6,9 м; 3) нарушения градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, других норм и правил при строительстве здания отсутствуют. Сохранение здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов исследований, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, другие сведения в соответствии с Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт должен провести экспертное исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах своей специальности, всесторонне, в полном объеме. В соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение на основании проведенных исследований с учетом их результатов. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов исследований, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным судом вопросам. Полученное в результате экспертизы экспертное заключение соответствует требованиям, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, соответственно, отсутствуют основания для сомнений в достоверности и объективности выводов экспертного заключения. Администрацией городского округа К Московской области не представлены возражения к экспертному заключению, не заявлены ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы.
Таким образом, есть основания считать установленным, что здание возведено обществом с ограниченной ответственностью S на земельном участке, предоставленном для строительства, размещение здания и его целевое назначение соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, при возведении здания отсутствовали нарушения норм земельного, градостроительного, строительного законодательства, сохранение здания не противоречит нормам земельного, градостроительного, строительного законодательства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Администрацией городского округа К Московской области не были представлены доказательства, опровергающие доводы общества с ограниченной ответственностью S и выводы экспертного заключения. Соответственно, есть основания считать исковые требования общества с ограниченной ответственностью S о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью S на самовольную постройку – здание - обоснованными.
Арбитражный суд Московской области согласился с нашей позицией и принял решение об удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью S о признании права собственности на самовольную постройку - 2-х этажное здание площадью 320,7 кв. м.