Клиенту - обществу с ограниченной ответственностью I, осуществляющему деятельность сети ресторанов, - принадлежит на праве собственности земельный участок 17 216 кв. м, расположенный на территории села I R-ского городского округа Московской области (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание) (далее - земельный участок). 21.11.2022г. обществом с ограниченной ответственностью I завершено строительство нежилого здания площадью 8 205 кв. м на земельном участке (далее - здание). В здании размещены ресторан, spa-комплекс, пункты выдачи Ozon, Wildberries, магазины. 19.01.2024г. Комиссией по выявлению самовольно построенных объектов капитального строительства на территории R-ского городского округа Администрации R-ского городского округа Московской области при проведении осмотра земельного участка зафиксирован факт самовольного строительства обществом с ограниченной ответственностью I объекта капитального строительства - здания. 12.02.2024г. Администрация R-ского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью I о признании здания самовольной постройкой, обязании привести здание в соответствие с целевым назначением земельного участка в течение 3 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу, обязании снести здание в случае неприведения его в соответствие с целевым назначением земельного участка в течение 3 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.
Исковые требования Администрации R-ского городского округа Московской области были аргументированы следующими доводами:
1. В соответствии с "Правилами землепользования и застройки" R-ского городского округа земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-2 (зона земель сельскохозяйственного назначения). Соответственно, строительство и использование здания для осуществления предпринимательской деятельности не соответствует целевому назначению земельного участка.
2. Обществом с ограниченной ответственностью I не были представлены в уполномоченные органы заявления о выдаче разрешения на строительство здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию, соответственно, здание является самовольной постройкой. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, лицом, осуществившим самовольную постройку, либо за его счет, при отсутствии сведений о нем - лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, или лицом, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение или пользование, либо за счет этого лица. В соответствии с п. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ снос самовольной постройки, приведение её в соответствие с установленными законодательством требованиями осуществляет лицо, которое возвело самовольную постройку, при отсутствии сведений о таком лице - правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления.
Доказывая необоснованность исковых требований Администрации R-ского городского округа Московской области, мы обосновали отзыв на исковое заявление следующими доводами:
1. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии одного из следующих признаков: "возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведение без получения на это необходимых в соответствии с законодательством согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки, возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления". Перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению (абзацы 1, 3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 Гражданского кодекса РФ), ст. 222 Гражданского кодекса РФ не регулирует правоотношения, связанные с объектами, которые в соответствии с законодательством подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания), объектами движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимыми улучшениями земельного участка (например, замощения, ограждения). В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ лица, право собственности, право законного владения которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. В соответствии с п. 1 ст. 1065 Гражданского кодекса РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации. В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными законодательством требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была создана самовольная постройка.
В соответствии с п. 2 ст. 51, п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, предоставляемого заказчиком строительства лицу, осуществляющему строительство. В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке. В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки является основанием для признания постройки самовольной. В соответствии с положениями "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г., а) при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки судом должны быть установлены обстоятельства, свидетельствующие о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки: необходимо установить характер негативных последствий, наступивших для истца вследствие возведения самовольной постройки, создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан; b) сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении самовольной постройки, не являются безусловным основанием для её сноса, т. к. самовольная постройка может быть снесена только при наличии нарушений, перечисленных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Определяя последствия нарушений градостроительных, строительных норм и правил при возведении самовольной постройки, суду необходимо оценить их существенность (так, нарушение строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным, например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по количеству этажей параметры, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Незначительное нарушение градостроительных, строительных норм и правил при возведении самовольной постройки (например, несоблюдение минимальных размеров отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающее права и законные интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также при создании угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения самовольной постройки.
2. Для проверки доводов сторон, установления существенных обстоятельств для правильного рассмотрения и разрешения спора нами было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: установить с выездом на место, а) располагается ли здание в границах земельного участка? в случае нахождения здания за границами земельного участка, установить координаты и площадь выступов здания за пределы земельного участка; b) является ли здание прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно? Если здание не обладает признаками объекта капитального строительства, указать, по каким причинам; с) соответствует ли здание требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, другим нормам и правилам? В случае несоответствия здания им, указать, какие нарушения присутствуют, способы их устранения; d) создает ли здание угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?
В результате экспертизы экспертами сделаны следующие выводы: а) конструктивная схема здания: бескаркасная, пространственная жесткость обеспечивается за счет совместной работы несущих стен, передающих нагрузку от конструкции на фундамент, отсутствует сборно-разборный характер несущих элементов здания, таким образом, здание является объектом капитального строительства. Дефекты здания, свидетельствующие о снижении конструктивных и эксплуатационных характеристик несущих стен, отсутствуют. Эксплуатация здания по назначению возможна; b) границы здания выступают за границы земельного участка на 11,5 кв.м., частично отсутствует минимальный отступ от границ земельного участка 3 м (подтверждается данными экспертного осмотра - приложение к экспертному заключению). Нарушение может быть устранено посредством осуществления выкупа части земельного участка (земли неразграниченной собственности), на которую происходит наложение здания. Нарушения минимальных размеров отступов от границ земельного участка не являются существенными; с) процентный показатель застройки земельного участка - 10%, максимальный процентный показатель застройки земельного участка земель территориальной зоны СХ-2 - 75%, следовательно, процентный показатель застройки земельного участка соответствует требованиям градостроительного законодательства; d) вид разрешенного использования земельного участка - коммунальное обслуживание (код 3.1) - не соответствует фактическому использованию земельного участка, т. к. по данным осмотра на земельном участке расположены ресторан, spa-комплекс, пункты выдачи Ozon, Wildberries, магазины. Нарушение может быть устранено посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка на соответствующий фактическому виду использования; е) при строительстве здания были допущены нарушения норм и правил противопожарной безопасности, в частности, в здании отсутствует дополнительный эвакуационный выход со 2-го этажа, отсутствуют системы звукового, речевого оповещения о пожаре, световые указатели, планы эвакуации. Нарушения являются устранимыми. В случае устранения нарушений при эксплуатации здания по назначению не будет создаваться угроза жизни и здоровью граждан, третьих лиц и смежных землепользователей.
Выявленные в результате экспертизы нарушения были устранены обществом с ограниченной ответственностью I в полном объеме. Для подтверждения устранения нарушений судом назначена дополнительная судебная экспертиза (в соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в частности, при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту). На разрешение экспертов поставлен вопрос: установить, устранены ли обществом с ограниченной ответственностью I нарушения, выявленные в результате первичной экспертизы? В результате дополнительного экспертного осмотра экспертами было установлено, что а) нарушения норм и правил противопожарной безопасности были полностью устранены, в частности, в здании создан дополнительный эвакуационный выход со 2-го этажа, установлены системы звукового, речевого оповещения о пожаре, световые указатели, размещены планы эвакуации; b) нарушения градостроительных норм и правил устранены частично, а именно, i) обществом с ограниченной ответственностью I было представлено в Росреестр заявление об изменении вида разрешённого использования земельного участка, получен ответ Росреестра о необходимости предоставления дополнительных документов; ii) в соответствии с планом земельного участка и выпиской из ЕГРН "координаты контура границ земельного участка имеют изменённый вид, при сопоставлении плана земельного участка, выписки из ЕГРН, представленных для первичной экспертизы, и плана земельного участка, выписки из ЕГРН, представленных для повторной экспертизы, видно, что здание полностью расположено в границах земельного участка"; iii) нарушения минимальных размеров отступов от границ земельного участка не являются существенными.
В соответствии с п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов исследований, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, другие сведения в соответствии с Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ. В соответствии со ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ эксперт должен провести экспертное исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах своей специальности, всесторонне, в полном объеме. В соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение на основании проведенных исследований с учетом их результатов. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов исследований, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным судом вопросам.
Полученное в результате экспертизы экспертное заключение соответствует требованиям, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ, соответственно, отсутствуют основания для сомнений в достоверности и объективности выводов экспертного заключения. Таким образом, результатами повторной экспертизы подтверждено, что существенные нарушения устранены обществом с ограниченной ответственностью I, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактическому виду использования находится в процессе устранения, нарушения размеров минимальных отступов от границ земельного участка не являются существенными.
3. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольное строительство является правонарушением, обязанность по сносу самовольной постройки - санкцией за правонарушение, которая может быть применена исходя из характера нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки. Ст. 222 Гражданского кодекса РФ направлена на защиту прав граждан, обеспечение баланса публичных и частных интересов, реализацию ч. 3 ст. 17, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ (определения Конституционного Суда РФ от 29.01.2015г. N101-О, от 24.03.2015г. N658-О, от 27.09.2016г. N1748-О, от 28.03.2017г. N609-О и др.). Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Требование Администрации R-ского городского округа Московской области об обязании привести здание в соответствие с целевым назначением земельного участка фактически направлено на запрет осуществления обществом с ограниченной ответственностью I предпринимательской деятельности на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, их правовой режим определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территорий,
- виды деятельности, которые землепользователь вправе осуществлять на земельном участке. В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков вправе осуществлять использование земельных участков в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент устанавливается Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и других видов использования земельных участков). В соответствии с п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия РФ. В соответствии с п. 10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ в случае, если использование земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия РФ, может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов на основании положений федерального законодательства. В соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом;
- земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры;
- в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Таким образом, запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен на основании положений федерального законодательства в исключительном случае - если их использование создает опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) РФ. В соответствии с п. 1 ст. 71 Земельного кодекса РФ государственный земельный надзор - деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, их руководителями и другими должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства РФ, за нарушение которых законодательством РФ предусмотрена административная и/или другие виды ответственности, посредством организации и проведения проверок органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и/или устранению последствий выявленных нарушений, деятельность уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности. В соответствии с п. 2 ст. 71 Земельного кодекса РФ государственный земельный надзор осуществляется уполномоченными Правительством РФ федеральными органами исполнительной власти - органами государственного земельного надзора, в том числе, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В соответствии с п. 5 ст. 71 Земельного кодекса РФ должностные лица органов государственного земельного надзора имеют право осуществлять плановые и внеплановые проверки соблюдения требований законодательства РФ, выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных в результате проверок нарушений земельного законодательства, осуществлять контроль за исполнением выданных предписаний в установленные предписаниями сроки. В соответствии с абз. 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. В соответствии с ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ использование земельного участка не по целевому назначению, определённому в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, и не в соответствии с видом разрешенного использования является основанием для привлечения к административной ответственности в виде административного штрафа. Таким образом, учитывая факт того, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактическому виду использования будет устранено обществом с ограниченной ответственностью I после предоставления документов по запросу Росреестра, отсутствуют основания для признания здания самовольной постройкой, присутствуют основания для привлечения общества с ограниченной ответственностью I к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Арбитражный суд Московской области согласился с корректностью наших аргументов и принял решение отказать в удовлетворении исковых требований Администрации R-ского городского округа Московской области о признании здания самовольной постройкой, обязании привести здание в соответствие с целевым назначением земельного участка в течение 3 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу, обязании снести здание в случае неприведения его в соответствие с целевым назначением земельного участка в течение 3 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу.
Начать дискуссию