На начало октября территорию нашего государства покинуло более 700 тыс. россиян. Кто-то уехал временно, чтобы переждать, но есть и те, кто не планируют возвращаться на родину.
Из-за быстроты развития событий, россияне зачастую уезжают второпях. Соответственно продать до поездки недвижимость они не успевают. Теперь для них остро встает вопрос можно ли реализовать свои дома, квартиры, дачи, гаражи и т.д. из-за границы? Если да, то как технически все осуществить с наименьшими расходами и рисками?
С вами вновь Ольга Ульянова аудитор. На трибуне Клерка я стараюсь публиковать полезные материалы, основанные на ситуациях, с которыми ко мне и моей команде обращаются клиенты, теперь уже не только из России.
Сегодня, решила разместить незапланированный материал о возможности продажи российской недвижимости, находясь за границей. Обращения ко мне за помощью в формате консультаций нескольких таких граждан легли в основу данного поста.
Как оформить документы
Поездка из страны не препятствует продаже объекта недвижимости, даже если вы уехали в недружественную страну, такую как Великобритания, США, Украина. Причем сказанное относится и к ситуации, если вы полностью отказались от российского гражданства.
Со списком всех недружественных юрисдикций можно ознакомиться в распоряжении Правительства РФ № 430-р от 5 марта 2022 года.
Что касается финансовой части вопроса, мое мнение – цены на недвижимость в России со временем будут снижаться, особенно если российско-украинский конфликт будет усугубляться. Поэтому, если продавать, то лучше это сделать заранее, но без лишней суеты и паники. Однако здесь вам нужно принять взвешенное решение самостоятельно. Немаловажную роль играет в каком регионе находится недвижимость, какой продается объект и т.д.
Для оценки стоимости объекта недвижимости вы можете промониторить цены на рынке самостоятельно или привлечь независимого оценщика либо заплатить риэлтору. Последние два варианта приведут к дополнительным расходам, в каких-то случаях они оправданы, в каких-то нет.
Доверенность
Первое что нужно сделать при оформлении документов выписать доверенность на человека, которому вы непосредственно вверите полномочия продавать свою квартиру или дом в России. Бланк доверенности можно скачать в интернете или заказать у эксперта.
Для изготовления доверенности нет необходимости возвращаться в страну. Иностранные доверенности как правило действительны и в России. Но документ, составленный на иностранном языке сразу следует перевести на русский.
Список государств, документы которых действительны в России смотрите в «Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов» (Заключена в г. Гааге 05.10.1961) (вступила в силу для России 31.05.1992).
При оформлении доверенности у иностранного нотариуса на местном языке, ваш представитель затем заверит перевод документа на русский у местного нотариуса в России.
В некоторых странах нотариус заверит вам сразу перевод и на русский. Или как вариант можно оформить доверенность в российском посольстве либо консульстве, тогда доверенность будет сразу на русском языке. В общем такие нюансы зависят от страны эмиграции.
Чтобы избежать рисков потери денег от продажи квартиры в доверенности лучше не предусматривать получение денег от покупателя доверенным лицом. Поэтому придется озадачиться вопросом на какой счет и в какой валюте вы получите оплату, но об этом чуть позже.
Документы необходимые для продажи
Оформлением сделки будет заниматься лицо по доверенности, ему потребуются:
- договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, долевого участия или свидетельство о праве на наследство на основании которых вы получили недвижимость в собственность;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
- справки об отсутствии долгов по коммуналке и долгов из ФНС (их можно заказать на сайте Госуслуг и ГИС ЖКХ дистанционно);
- техпаспорт (он нужен если покупатель берет квартиру в ипотеку. Если потеряли техпаспорт, закажите его в БТИ).
В итоге на основании всех перечисленных документов заключается договор купли-продажи недвижимости. Который от вашего имени подпишет доверенное лицо и заверит у нотариуса в России.
Если у вас есть цифровая подпись, то договор дистанционно подпишите самостоятельно. Сертификат усиленной неквалифицированной электронной подписи (УНЭП) могут получить все, у кого есть подтверждённая учетная запись Госуслуг с внесенным номером телефона.
Для получения цифровой подписи вам потребуется Госключ - приложение для подписания юридически значимых документов в электронном виде.
На этапе оформления договора можно воспользоваться услугами налогового юриста, если вы не уверены в собственных силах и учитывая специфичность операции, для вас важна юридическая чистота сделки. Свои особенности имеют продажа долей в недвижимости, а также если квартирой владеют несовершеннолетние дети.
Если вы прописаны в продаваемой недвижимости, выпишитесь из нее
В случае проживания за границей, вам следует оформить и направить почтой всего один документ - заявление о снятии с регистрационного учета (п. 55 Приложения к приказу МВД России № 984 от 31.12.2017 года). Но для этого вам также придется обратиться к нотариусу в стране теперешнего пребывания.
Как получить деньги
Переходим к самому сложному этапу. Если оформление сделки более мене стандартное. То получить деньги за границу из России в настоящее время тот еще квест. Хотя при желании все решаемо.
Начнем с наличных, их вам может перевести за границу родственник или доверенное лицо, которое занималось продажей недвижимости. Но учитывая, что из страны разрешено вывозить не больше 10 000 долларов в иностранной валюте он не кажется привлекательным, особенно учитывая издержки на транспортные расходы.
Ограничения на вывоз валюты установлены Указом Президента № 81 от 01.03.2022 года.
Этим способом пользуются в ситуации, когда за границу уехал вначале мужчина, а затем за ним эмигрирует его семья из нескольких человек. Лимит 10 000 долларов действует в отношении каждого гражданина, включая детей. В результате, чем больше людей выезжает, тем больше денег получается переправить за рубеж.
Вывоз рублей через границу возможен без ограничений. Но если сумма в рублях, в том числе вместе с суммой в валюте, превышает 10 000 долларов, ее придется задекларировать.
Минус получения денег в наличных рублях заключается еще в том, что их вам придется переводить в местную валюту или доллары, в результате можно потерять часть суммы из-за невыгодного курса.
Платежные системы например, «Золотая корона» или Юнистрим, Contact (Киви) переводят безналично также не более 10 000 долларов в месяц.
Чтобы отправить деньги безналом в зарубежные банки (через SWIFT в валюте или напрямую через корреспондентские счета в рублях) нужно иметь открытые ранее счета в этих самых банках.
Снять деньги в зарубежных банкоматах с карт UnionPay/МИР можно лишь в ограниченном количестве стран.
Физлица, имеющие гражданство или бизнес в недружественной стране должны проводить операции в рублях через счет типа «C».
Подробнее о том, что такое счета типа «С» можно узнать из Решения Совета директоров Банка России об установлении режима счета типа «С» для целей исполнения обязательств резидента перед нерезидентом, установленных в указе Президента РФ от 5 марта 2022 года № 95.
Те, кто разобрались как обращаться с криптовалютой и не боятся ее использования, могут конвертировать рубли в доллары, лиры или евро через промежуточную конвертацию в биткоин или USDT («стабильную» криптовалюту, курс которой привязан к американскому доллару).
На практике выводимые суммы дробят и пытаются получить разными способами одновременно.
В каждой конкретной ситуации лучше разбираться отдельно в зависимости от того, куда человек эмигрировал, какие у него есть возможности и какую сумму требуется перевести. К сожалению, универсальных решений, которые подойдут всем на настоящее время нет.
Как заплатить налоги
Продажа недвижимости в России облагается НДФЛ.
Стандартная ставка НДФЛ для резидентов 13%, для нерезидентов она составляет 30%.
Однако если квартирой вы владели долго, то налоговых платежей удастся избежать. Так, освобождение по НДФЛ действует, если:
- недвижимость была в собственности более 5 лет, если ее покупали позднее 01.01.2016 года (п. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ);
- недвижимость была в собственности более 3 лет, если ее покупали до 01.01.2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ от 29.11.2014 года).
Если квартиру, дом или иной объект вы получили по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по приватизации и договору ренты, то для того, чтобы платить НДФЛ им нужно владеть более 3 лет (подп. 1–3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Еще имеются освобождения от уплаты НДФЛ, если квартира реализована за сумму менее 1 000 000 рублей или ее продает семья минимум с двумя детьми. Возможны и другие варианты сэкономить на НДФЛ, какие-то из них рискованные какие-то условно безопасные.
За продажу недвижимости в 2022 году придется подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в 2023 году не позднее 30 апреля, а также заплатить налог не позднее 15 июля 2023 года.
Рассчитать налог можете вы сами, доверенное лицо, либо за вас это сделает налоговый консультант или бухгалтер.
Отправить отчет в электронном виде при наличии цифровой подписи получится самостоятельно. Если подписи нет, то через представителя.
Пусть ваши финансы всегда будут под контролем! А если пост оказался полезным, дайте мне знать.
Кому интересно больше, приглашаю с собой на новый TG канал.
До новых встреч на трибуне Клерка!
Начать дискуссию