На связи Ольга Ульянова аудитор. Один из подписчиков в социальной сети обратил внимание на дело журналиста иногагента Андрея Караулова, связанное со сдачей им в аренду квартир, которое следователи посчитали преступлением.
Немало клиентов обращаются ко мне по вопросам оформления сделок, связанных со сдачей недвижимости в аренду и законной оптимизации налогообложения, поэтому вопрос показался мне интересным.
Давайте разберемся, почему деятельность по сдаче в аренду более десятка жилых квартир Андреем Карауловым признана незаконной.
Что произошло
Журналист Андрей Караулов (признан физлицом-иноагентом), также его обвинили в незаконной предпринимательской деятельности (ч.1 ст. 171 УК).
Нельзя не сказать о том, что дело Караулова носит политический оттенок. За какую деятельность журналист подвергся гонениям, вы можете узнать информацию на просторах интернета, статья не об этом.
Караулов сдавал более 10 квартир в г. Москве. он столкнулся с их арестом, наложенным Симоновским судом Москвы в рамках обеспечительных мер по делу о незаконном предпринимательстве, в котором он является подозреваемым. Апелляционное постановление Мосгорсуда подтверждает эту информацию.
Журналист сдавал недвижимость просто как физлицо без статуса ИП и платил с получаемой арендной платы 13%. Претензии правоохранительных органов заключаются в том, что он обязан зарегистрироваться в ФНС в качестве ИП.
В каком случае сдача в аренду квартир считается незаконной предпринимательской деятельностью
По моему мнению претензии к журналисту, связанные с арендой квартир, являются обоснованными.
Если в аренду сдается несколько квартир без регистрации ИП, то помимо НДФЛ имеются высокие риски доначисления НДС по ставке 20%. В довесок еще пени и штрафы с неуплаченных сумм.
Такие разъяснения давала ФНС (письмо Минфина от 20.03.2019 № 03-07-14/18462). Судьи с контролерами солидарны.
Судьи, разграничивая доходы к деятельности ИП или физического лица приходили к следующим выводам: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017).
Сдача в аренду нескольких квартир может привести к тому, что вас, как и Караулова, обвинят в незаконном предпринимательстве.
Приобретение или получение в наследство одной квартиры не является бизнесом, но чем больше недвижимости вы используете, тем сложнее будет доказать, что они были куплены для личных нужд, а не для ведения предпринимательской деятельности.
Согласно ГК РФ одним из признаков предпринимательской деятельности является ее направленность на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Еще десять лет тому назад в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ налоговики указали, при каких обстоятельствах гражданин обязан стать предпринимателем.
Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать доходы, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду.
Споры с инспекцией возможны, так как налоговая с высокой степенью вероятности расценит описанные действия как предпринимательскую деятельность.
Из разъяснений контролирующих органов можно заключить, что если физическое лицо сдает в аренду (либо продает) лишь один объект движимого или недвижимого жилого имущества, то это не расценивается как предпринимательская деятельность и регистрироваться в качестве ИП не требуется.
Сам Караулов предполагает, что он даже переплатил налоги в бюджет. Так он заплатил 13%, а на упрощенке отдал бы 6%. Он забывает, что УСН применяется, только в том случае, если до начала года было подано соответствующее заявление, а не автоматически.
Верховный Суд подтвердил в определении № 16-КГ18-17 , что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. УСН "по умолчанию” не применяется, наивно полагать, что налоги вам пересчитаю по упрощенке.
Изложенная позиция подтверждается Определением Верховного Суда от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, от 16.03.2015 № 309-КГ14-8149 по делу № А50-159/2014, от 03.09.2014 по делу № 304-ЭС14-223.
Если несколько квартир, то оформить предпринимательство вы обязаны.
Нежилые объекты вне зависимости от количества сдавать в аренду без регистрации предпринимательства нельзя
Если сдается хоть и одно, но нежилое помещение, то деятельность с высокой степенью вероятности может быть признана предпринимательской.
В данной ситуации налоговые и административные риски высоки, т.к. деятельность физлица предполагается на постоянной основе и направлена на систематическое извлечение прибыли, что несет в себе признаки предпринимательской деятельности.
Суды поддерживают контролеров (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 29.04.14 № 33-1278/2014, постановления ФАС Волго-Вятского от 02.04.14 № А11-2839/2013 и Восточно-Сибирского от 22.09.10 № А78-314/2010 округов и другие).
В этом случае для гражданина предусмотрены следующие виды ответственности:
административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей;
налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ в виде штрафа в размере 10 % от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;
в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК в виде штрафа в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет,
либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.
Сэкономить на НДФЛ при продаже не выйдет
Доходы от продажи недвижимости, которая принадлежала физлицу хотя бы пять лет, освобождены от НДФЛ. К коммерческой недвижимости сказанное не относится (Определение Верховного суда от 04.05.2022 № 305-ЭС22-5666, Первого кассационного суда от 06.12.2022 № 88а-31592/2022).
Если ИП уже после своей ликвидации продает квартиру, которую когда-то использовал в коммерческой деятельности, с полной суммы дохода от продажи такого имущества придется заплатить НДФЛ как обычному гражданину.
При этом с 1 января 2019 года не придется платить НДФЛ, если указанное имущество находилось в собственности ИП в течение минимального предельного срока владения.
Страховые взносы начислять не придется
Использование нескольких квартир может вызвать подозрения в незаконном предпринимательстве, что может привести к доначислению налогов, включая НДС 20%. Однако, это не означает, что вы официально становитесь предпринимателем и обязаны платить страховые взносы «за себя» (письмо ФНС № БС-4-11/10230 от 09.08.2023).
Самозанятость при сдаче в аренду квартир
Хотите сэкономить и избежать обвинения в незаконном предпринимательстве — станьте самозанятым.
Учитывайте, что самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату, если доходы в год не превышают 2,4 млн. руб.
НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ, письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601).
Доверительное управление недвижимостью
Передавать в доверительное управление физлицам имущество организациям или ИП не запрещено нормами законодательства.
Для того чтобы передать свое имущество в доверительное управление, регистрация в качестве ИП не требуется. Если управление имуществом осуществляется ООО или ИП в интересах физлица-выгодоприобретателя, то именно у него возникает доход от сделок с имуществом, переданным в доверительное управление, например, доход от аренды (п. 1 ст. 1012 ГК; письмо Минфина № 03-04-05/89340 от 10.12.2018).
Иными словами, доверительный управляющий ООО или ИП обязан удерживать НДФЛ при перечислении арендной платы, полученной от арендатора.
Важный нюанс — сэкономить НДФЛ при продаже недвижимости после доверительного управления не получится
По этому поводу есть соответствующие «свежие» разъяснения Минфина — если доверительный управляющий будет использовать нежилую недвижимость в предпринимательской деятельности, то впоследствии при ее продаже доход не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения этой недвижимостью (письмо Минфина № 03-04-05/30031 от 21.04.2021).
Поскольку передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему т.е. к ООО, собственник недвижимости остается плательщиком налога на имущество (письмо Минфина от 23.01.2018 № 03-05-06-01/3229).
Если вам кто-то будет рекомендовать передавать свои объекты как физлицо в доверительное управление ООО, чтобы потом при продаже не платить НДФЛ, это неправда. Любое использование объекта недвижимости в коммерческих целях (в том числе через доверительного управляющего) влечет неизбежно потерю льготы по НДФЛ.
Подписывайтесь, не пропустите следующий обзор «Основные признаки дробления бизнеса при сдаче в аренду».
Если статья понравилась, не забудьте поставить сердечко.❤
В моем телеграм можно скачать бесплатно обзор основных признаков дробления бизнеса при сдаче в аренду бесплатно. А также узнать много интересной информации про экономию налогов.
Начать дискуссию