Доклад Илларионова на форуме ВШЭ: исключение из реестра имущества, облагаемого по кадастровой стоимости

Илларионов Андрей Валерьевич, налоговый консультант, преподаватель дисциплины «Налоги» в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ. Мой блог на Клерк.ру.

Исключение из реестра имущества, облагаемого налогом на имущество по кадастровой стоимости

Ситуация: Здание заводоуправления было включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020-2022 гг.

Указанное здание расположено на земельном участке, имеющего вид разрешённого использования — «эксплуатация здания завода по выпуску химической продукции».

Позиция Правительства Москвы: Здание включено в оспариваемый Перечень в соответствии с пунктом 2 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», исходя из критерия его фактического использования, на основании акта обследования фактического использования здания.

В ходе проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется:

• фотосъёмка (при необходимости видеосъёмка), фиксирующая фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения;

• фотосъёмка (при необходимости видеосъёмка) информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в указанном здании (строении, сооружении) и нежилом помещении, указателей наименований улиц и номеров домов (при наличии), расположенных на зданиях (строениях, сооружениях), в которых осуществляются мероприятия по определению вида фактического использования.

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы составлен акт обследования фактического использования здания, из которого следует, что 92% площади здания используется для размещения офисов, 8 % для целей промышленности и производства. В акте содержится вывод, что здание фактически используется под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Позиция Предприятия: вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание, не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Следовательно, здание не обладает признаками объекта налогообложения, предусмотренными пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», в связи с чем не подлежало включению в Перечень по названным признакам.

Решения суда: В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорное нежилое здание является заводоуправлением, в помещениях здания размещены административные службы акционерного общества, в частности:

• на первом этаже: актовый зал, помещения большого и малого обеденного зала для сотрудников предприятия, банкетный зал, склад технических изделий, производство кондитерских изделий;

• на втором этаже: приемная генерального директора, архив отдела кадров, отдел обеспечения и складского хозяйства, отдел продаж и маркетинга, технический директор, финансово-экономический отдел, конференц-зал.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля инспектор Госинспекции по недвижимости не смог вспомнить выходил ли он на объект в октябре 2019 года, при этом подтвердив, что при обследовании здания в мае 2019 года в спорном здании размещались службы завода.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает необходимым признать акт обследования Государственной инспекции по недвижимости города Москвы фактического использования здания и нежилых помещений ненадлежащим доказательством, так как содержащиеся в нем сведения и заключение не нашли своего подтверждения предоставленными суду доказательствами и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, спорное здание, на основании названного акта нельзя признать офисным центром по смыслу положений статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку акт не подтверждает факт использования более 20 процентов площади здания для осуществления самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности.

Решение суда отражено в Решении Мосгорсуда по административному делу № 3а-2348/2021 от 30 сентября 2021 года.

Комментарий: Проверяйте Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в декабре, не попала ли туда Ваша недвижимость и на сколько цена, указанная в кадастровой стоимости соответствует рыночной.

Позиция Верховного суда РФ, по данному вопросу, отражена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2022 № 5-КАД22-37-К2.

Вид фактического использования зданий и помещений в силу прямого указания Налогового кодекса Российской Федерации определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, и 5 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации высшим исполнительным органом государственной власти, несоблюдение установленного порядка при проведении мероприятий по обследованию здания лишает содержащиеся в таком акте сведения и информацию о виде фактического использования здания доказательственной силы.

Установив, что при составлении акта Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы от 3 октября 2014 г. № 9007140 имело место быть нарушение Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП, суды отклонили данный акт в качестве допустимого доказательства в настоящем деле.

Отнесение здания к административно-деловому центру по виду разрешенного использования, который допускает правовую неопределенность в режиме использования нежилого здания, расположенного на этом земельном участке, не могло быть включено в Перечень по виду разрешенного использования без учета сведений о фактическом использовании не менее 20 процентов общей площади здания под офисы и сопутствующей инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 марта 2023 г. № 305-ЭС22-23165 по делу № А40-276692/2021

Описание ситуации: Как установлено судами и подтверждается материалами дела, банку на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества — нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0011001:5115, общей площадью 4 118 кв.м., которое входит в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0009030:1021, общей площадью 4 313,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 10, корп. 1.

Обращаясь в арбитражный суд с вышеназванным требованием, банк указывал на отсутствие оснований для отнесения принадлежащего ему нежилого здания к числу объектов, используемых для размещения офисов, ссылаясь на необоснованность соответствующих выводов государственной инспекции.

Позиция СБЕРА — оборудованные в здании офисы сами по себе не могут являться основанием отнесения здания к офисному зданию для целей налогообложения, если они используются собственником здания в собственных уставных и административных целях и не сдаются в аренду третьим лицам, самостоятельного офисного назначения эти помещения не имеют.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что законодатель исходил из следующего: в подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 2596-О).

Из выводов Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 12.11.2020 № 46-П, следует, что в обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации – в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено и не оспаривалось банком, что в нежилом здании с кадастровым номером 77:08:0009030:1021, общей площадью 4 313,1 кв.м, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 10, корп. 1., размещены внутренние структурные подразделения банка.

Позиция ВС РФ

В ходе рассмотрения дела банком не опровергнуты документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения банком его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т.п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы банка, включая помещения приема клиентов, соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные, депозитарий.

При таком положении, отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, противоречат целевому толкованию положений статьи 378.2 Налогового кодекса, в том числе выработанному в судебной практике, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений.

Налоговые споры физических лиц

Ситуация1: Очень много стало претензий налоговиков к физикам. Под раздачу попал и я, получив решение ИФНС по проверке, с доначислениями. А вот акта проверки я не получал. Поэтому направил налоговикам жалобу.

Получил из ИФНС решение по проверке с доначислениями. Но инспекторы не прислали акт самой проверки. Поэтому я составил жалобу.

Мною 22.10.2022 г. по почте получено решение ИФНС № 7320 от 11.08.2022 г. о привлечении к ответственности. Решение составлено после изучения Акта налоговой проверки от 20.05.2022 г. № 4708, который я не получал, не в электронном, не в бумажном виде, и не имел возможность изложить свою позицию, либо предоставить дополнительные документы. В Решении ИФНС № 7320 от 11.08.2022 г. (которое даже не подписано, не на бумажном носителе, не в личном кабинете) сказано, что мной не предоставлен платежный документ, подтверждающий мои расходы 4815520 рублей, при покупке недвижимости, по адресу: Москва, Рязанский проспект, вл. 2. Данный документ в ходе проверки у меня не запрашивался. Копию п/п №10, от 31.08.2021 г. прилагаю к данным документам.

По итогам рассмотрения моей апелляционной жалобы УФНС по г. Москве удовлетворило мою жалобу, и снесло решение ИФНС. Ресурс ФНС «Узнать о жалобе» нам в помощь.

Основанием для отмены итогового решения ИФНС могут стать процедурные нарушения, допущенные проверяющими (п. 14 ст. 101 НК), что и имело место, в данном случае.

Ситуация 2: В 2021 году клиентом был разделен земельный участок, которым он владел более 5 лет, на два земельных участка, которые я продал. В 2022 году налоговый орган доначислил мне НДФЛ за продажу земельных участков и начислил штрафы по ст. 119 и 122 НК. На сколько правомерны действия налогового органа, и что мне делать в данной ситуации с актом налоговой проверки?

1) Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.

Вышеуказанные разъяснения соответствуют выводам и позиции судебных органов, изложенным, в частности, в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 № 1357-О, от 18.07.2017 № 1726-О и от 13.05.2014 № 1129-О, в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2018 № 48-КГ17-21 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 53-КГ16-16.

2) При подаче декларации НДФЛ-3 нам необходимо учесть: Имущественные вычеты предоставляются при продаже недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, указанного в ст. 217.1 НК РФ, – в размере не более 1 000 000 руб. в целом за год для жилья, земли, дач и 250 000 руб. в целом за год для остальной недвижимости, либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) данного имущества;

Таким образом, за два проданных участка клиент имеет право учесть имущественный налоговый вычет в размере 1000000 руб.

3) Необходимо указать в возражениях на акт, что нормы статей 119 и 122 НК РФ не могут применяться одновременно в качестве основания привлечения к ответственности за совершение одного и того же неправомерного действия.

Как мы видим, сейчас они недостаточно разграничены между собой. В результате лицо, совершившее одно правонарушение, может привлекаться одновременно и по ст. 122, и по ст. 119 НК РФ, то есть будет наказано дважды за одно и то же противоправное деяние. Об этом необходимо указать в возражениях по акту, которые должны быть представлены 6 декабря.

4) Необходимо указать в возражениях на акт на смягчающие обстоятельства (далее пример):

Хотелось бы отметить, что у меня есть смягчающие обстоятельства, а именно:

Тяжелое материальное положение (пп. 2.1 п. 1 ст. 112 НК). В настоящее время я неработающий пенсионер ( справку о пенсии прилагаю), никаких дополнительных доходов я не имею;

Тяжелые жизненные обстоятельства — последние годы я ухаживаю за престарелым отцом — 1940 г.р. (См. Справку о назначении пенсии);

Я совершил нарушение впервые;

Я признаю свою вину, как только у меня появилась возможность я постаралась устранить последствия нарушения (сдала уведомления и представила документы);

Штраф несоразмерен тяжести нарушения. Учитывая, что я никогда не вел хозяйственной деятельности, полагаю, что штраф существенно выше, чем тяжесть нарушения. 

Ситуация 3 (по КИК):

Возражения

по акту ИФНС № 35 по г. Москве от 23.06.2022 № 16668

ИФНС России № 35 по г. Москве составлен акт от 23.06.2022 № 16668 в связи с несвоевременной подачей уведомления о КИК.     

Этим актом мне начислен штраф в соответствии со статьей 129.6 НК РФ в размере 500000 руб. за несвоевременную подачу уведомления о КИК.

По данному поводу мной сообщается следующее:

 Компания (КИК) была учреждена мною по доверенности в 2019 году. После выдачи указанной доверенности я выехала с территории Чешской Республики и более не имела возможности туда выехать ни для осуществления хозяйственной деятельности, ни для ликвидации компании (что я намеревалась сделать), ни для получения каких-либо документов по компании. Невозможность выезда была связана с начала 2020 г. с распространением короновирусной инфекции ( в соответствии с Поручением Правительства РФ «О мерах по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации» от 13.03.2020  были введены ограничения осуществления пассажирских воздушных перевозок с территории Российской Федерации на территорию стран – членов Европейского союза и в обратном направлении . В соответствии с указами Президента РФ,  в этот период также объявлялся режим самоизоляции граждан.) Далее в 2021-2022 г.  невозможность выезда была связана с мерами ограничительного характера, введенными Чешской Республикой. (Копию страницы загранпаспорта со штампом о выезде прилагаю). Так как, Компания (КИК) потеряла управляемость, и я не имела возможности вести финансово-хозяйственную деятельность, составлять и сдавать отчетность, я предполагала, что Компания (КИК) ликвидирована.

            Вместе с тем территориальному налоговому органу следует учитывать перечень стран, осуществляющих меры ограничительного характера в отношении российских лиц, и учитывать обоснованность представленных пояснений о невозможности представления подтверждающих документов (Письмо ФНС РФ от 29 апреля 2022 г. № ШЮ-4-13/5376.)

            Кроме того, в рассматриваемом случае невозможность отражения сведений о финансовой отчетности КИК в уведомлении о КИК в соответствии с подпунктами 5 — 7 пункта 6 статьи 25.14 НК РФ также не может быть рассмотрена в качестве недостоверных сведений, ответственность за представление которых предусмотрена пунктом 1 статьи 129.6 НК РФ.

Положениями Федерального закона от 26.03.2022 № 67-ФЗ предусматривается временная отмена налоговой ответственности за непредставление документов, подтверждающих размер прибыли (убытка) КИК, предусмотренной пунктом 1.1 ст. 126 НК РФ. В соответствии с пунктом 4 ст. 126 НК РФ указанная ответственность не применяется в отношении документов за финансовые годы, даты окончания которых приходятся на 2020 и 2021 годы.

- Тяжелое материальное положение (пп. 2.1 п. 1 ст. 112 НК РФ). В настоящее время  я неработающий пенсионер ( справку о пенсии прилагаю), никаких дополнительных доходов я не имею;

- Тяжелые жизненные обстоятельства - последние годы я ухаживаю за престарелым отцом -1940 г.р. (См. Справку о назначении пенсии);

 - Я совершила нарушение впервые; 

 - Я признаю свою вину, как только у меня появилась возможность я постаралась устранить последствия нарушения (сдала уведомления и представила документы);

-  Я добросовестный налогоплательщик, правильно рассчитываю налоги, вовремя их плачу.

- Штраф несоразмерен тяжести нарушения.  Учитывая, что компания никогда не вела хозяйственной деятельности, полагаю, что штраф существенно выше, чем тяжесть нарушения.  

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.1999 № 11-П, в силу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации размер штрафа должен отвечать требованиям справедливости и соразмерности. Принцип соразмерности, выражающий требования справедливости, предполагает установление публично-правовой ответственности лишь за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающий индивидуализацию при применении взыскания. Указанный принцип в равной степени относится к юридическим и физическим лицам.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.07.2013 № 57 «О некоторых вопросах, возникающих при применении арбитражными судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации» указал, что если при рассмотрении дела, связанного с применением санкции за налоговое правонарушение, будет установлено наличие хотя бы одного из смягчающих ответственность обстоятельств (пункт 1 статьи 112 Кодекса), суд при определении размера подлежащего взысканию штрафа обязан в соответствии с пунктом 3 статьи 114 Кодекса уменьшить его размер не менее чем в два раза по сравнению с предусмотренным соответствующей нормой Кодекса. Учитывая, что пунктом 3 статьи 114 Кодекса установлен лишь минимальный предел снижения налоговой санкции, суд по результатам оценки соответствующих обстоятельств (например, характера совершенного правонарушения, количества смягчающих ответственность обстоятельств, личности налогоплательщика, его материального положения) вправе уменьшить размер взыскания более чем в два раза.

Приложения (заверенные копии):

1) Копия Загранпаспорта;

2) Документы по смягчающим обстоятельствам.