Моя крепость

КАМПАНИЯ ПО БОРЬБЕ С НЕЗАКОННЫМИ ПОСТРОЙКАМИ У ВОДЫ И В ПРИРОДООХРАННЫХ ЗОНАХ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ НЕ ТОЛЬКО В МОСКВЕ, НО И В ДРУГИХ ГОРОДАХ. КАК ПОКУПАТЕЛЯМ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ПОПАСТЬ ПОД БУЛЬДОЗЕР?

В ночь с 21 на 22 января жители поселка «Речник» мирно спали в своих домах, однако дождаться в постели наступления нового дня им не удалось. Около четырех утра с грохотом прибыла тяжелая техника, сопровождаемая пехотой в лице сотрудников милиции и судебных приставов, предъявивших опешившим владельцам домов постановление на снос «незаконных построек». Как рассказывают сами жители поселка, их в прямом смысле слова выставили из коттеджей на улицу. Итог: несколько домов снесено (цена самого дорогого из них составляет, по оценкам, около 11 млн долларов), хотя до полной ликвидации поселка дело не дошло.

Эта акция вызвала в стране широчайший общественный резонанс. Владельцам недвижимости на территории «Речника» удалось временно добиться приостановки сноса своих домов, однако в московском правительстве планируют довести дело до конца, сровняв с землей не только «Речник», но и расположенный по соседству поселок «Остров фантазий».

Если столичным властям удастся довершить начатое, возникнет весьма опасный прецедент, который вполне может спровоцировать массовые репрессии против владельцев коттеджей, построенных с нарушением законодательства. Впрочем, обо всем по порядку.

«Речниковый» период

Несколько лет назад «Бизнес-журнал» беседовал с главным в ту пору борцом с незаконными постройками, заместителем главы Росприроднадзора (ныне — префектом Северного административного округа столицы) Олегом Митволем. В интервью чиновник сетовал, что решения о сносе поселков, возведенных в природо- и водоохранных зонах, принимаются постоянно, однако до исполнения дело доходит лишь в единичных случаях. Что же, сегодня Митволь может торжествовать. Его дело живет и побеждает. Ведь к тому же «Речнику» он проявлял интерес уже много лет назад, однако решения о сносе добиться тогда не удалось. Зато теперь Митволь считает победу над этим поселком частично своей и уверен: московские власти не пойдут на поводу у общественности и доведут исполнение законного решения до конца.

Юрист адвокатского бюро «Князев и партнеры» Игорь Симонов также надеется, что в перспективе исполнение закона в сфере природоохранного законодательства станет тенденцией, перестав носить характер разовых акций. Другие эксперты также считают, что в этой отрасли «пора бы уже навести порядок», а не устраивать истерик по поводу абсолютно законных и легальных действий судебных приставов, исполняющих решения суда. «Приставы делают только то, что им положено по закону», — отмечает юрист департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Les Алексей Гаськов.

ЕСЛИ ОСТАВИТЬ ЗА КАДРОМ ИСТЕРИКУ В МАССОВЫХ СМИ, ВЫЯСНЯЕТСЯ: СНОС ПОСЕЛКОВ, ПОСТРОЕННЫХ С НАРУШЕНИЕМ ЗАКОНА, — ЯВЛЕНИЕ ПОКА РЕДКОЕ. НО ВСЕ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ

Вот только у жителей того же «Речника» и прочих поселков, попавших под горячую руку, своя правда. Если разобраться в аргументации «речниковцев» и их юристов, выясняется: законность решения о сносе они практически не подвергают сомнению. Претензии связаны скорее с выбранным способом исполнения. Именно в этом они и пытаются добиться справедливости в судах. Как говорит адвокат жителей поселка Наталья Сальникова, у нее нет претензий к судебным приставам. А вот к столичному правительству ряд вопросов имеется:

— Мы неоднократно обращались к московским властям с просьбой отсрочить исполнение решений Кунцевского суда до решения Арбитражного суда или хотя бы до момента, когда жители «Речника» смогут купить другое жилье. Но все наши требования были проигнорированы, а для сноса был выбран морозный день. Люди стояли на улице, мерзли и смотрели, как выкидывают их вещи и сносят дома. И пойти им было некуда. С точки зрения Конституции РФ и Европейской конвенции по правам человека это противозаконно.

Не будем затрагивать этическую сторону проблемы и выяснять, кто прав по сути, а кто — с точки зрения сухих строк действующего законодательства. Главный вывод в другом. Покупка или строительство загородного коттеджа становится делом все более опасным. Даже для тех, кто обладает достаточными средствами, авторитетом и иными ресурсами.

Снести нельзя помиловать

Девелоперы загородной недвижимости очень любят строить свои поселки возле леса, парка или «большой воды». Их можно понять: стоимость домов в проектах с хорошими видовыми характеристиками в экологически чистых районах на 20–30% выше, чем в поселках обычных, рядовых. Не случайно за землю у воды или леса постоянно ведется настоящая борьба, в ходе которой девелоперы, да и сами покупатели порой перестают пристально следить за соблюдением множества норм и правил застройки таких территорий. Между тем строить коттеджи в России можно не у любого леса. И не у любой воды.

— Владельцы домов у воды, в лесу или у границ природоохранных зон наиболее уязвимы перед законодательством, — подтверждает юрист департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Les Игорь Чумаченко.

В действительности все эти риски не столь велики, как может показаться. В большинстве случаев до сноса построек дело не доходит. Да и полной уверенности в том, что скандал вокруг «Речника» станет катализатором массовых гонений, пока нет. По мнению генерального директора «Земельных дел конторы» Ильи Свиридова, чаще всего даже в случае самовольного строительства власти понимают: сносить дорогие здания, а тем более поселки — целая история. А потому дело обычно ограничивается штрафами, накладываемыми на владельцев построек. Есть основания полагать, что значительная часть подобных споров и дальше будет решаться именно таким образом.

Снос построенного поселка — крайняя мера, реализация которой требует от местной власти политической воли, а также готовности преодолевать мощное сопротивление собственников. По данным Министерства регионального развития, только в Москве за последние пять лет было выявлено 539 самовольных построек, из которых 199 подлежат сносу по решению суда. Однако исполнительные листы по таким объектам до сих пор лежат в сейфах приставов.

В конце 2005 года страсти кипели вокруг подмосковного поселка «Пятница», куда Олег Митволь лично приезжал на бульдозере несколько раз. Но поселок так и не был снесен. Тем не менее, говорит юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Степан Гусак, владельцам недвижимости, возведенной с нарушением законодательства, следует учитывать: вероятность того, что здания будут у них отобраны в судебном порядке, имеется. «В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса, — поясняет Игорь Чумаченко из Vegas Lex, — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Помимо однозначной угрозы сноса, такие объекты могут быть оформлены по решению суда в собственность лицу, которое является собственником земельного участка. А в случае природоохранных зон таким собственником является государство».

Владельцам таких построек не поможет даже «дачная амнистия», которая, по оценке Алексея Гаськова, распространяется лишь на строения, возведенные в законном порядке на специально выделенных землях. Единственный шанс воспользоваться этим законом — попытаться зарегистрировать право собственности на объект до принятия судебного решения о признании постройки самовольной и вынесения решения о ее сносе. Однако если речь идет о природоохранной зоне, воспользоваться законом «О дачной амнистии» будет проблематично. Как говорит юрист судебной практики международной юридической фирмы Magisters Елена Макарова, если нарушения способа использования земельного участка все-таки имели место, говорить о возможности применения положений «дачной амнистии» для «легализации» самовольных построек нет смысла.

В юридическом бюро «Падва и Эпштейн» напоминают, что снос жилых построек из-за нарушения требований природоохранного законодательства случался и прежде. Показательный пример — коттеджный поселок «Екатерининские валы» в Солнечногорском районе Московской области. В 2003 году Солнечногорский городской суд обязал жителей поселка освободить территорию на берегу Истринского водохранилища. Противостояние длилось около трех лет, однако в 2006-м хозяева все-таки вынуждены были разобрать дома и очистить занимаемую территорию. А несколько лет назад был снесен поселок «Огородник», располагавшийся в том же Москворецком парке, что и «Речник». Но о силовых акциях как о массовом явлении специалисты говорить не рискуют. До сих пор подобные «эксы» носят точечный характер.

Если оставить за кадром истерику в массовых СМИ, выясняется: снос поселков, построенных на незаконных или полузаконных основаниях, — явление в России пока редкое. Мало того, эпицентр активности явно тяготеет к столице, поскольку земли вокруг Москвы давно стали «золотыми». Однако это не значит, что будущим покупателям и нынешним владельцам красивых добротных загородных домов в благоустроенных поселках ничего не грозит. Попробуем разобраться, как нынешним и потенциальным хозяевам загородных домов можно обеспечить себе крепкий сон.

Сфера особого внимания

Юристы и эксперты, с которыми «Бизнес-журнал» обсуждал эту тему, единодушны: приобретая любую загородную недвижимость или землю под строительство, следует действовать предельно осторожно, не жалея времени и сил на консультации с независимыми специалистами.

Частый случай: застройщики или риелторы, на самом деле не обладающие необходимыми документами, пытаются убедить потенциального покупателя, что «дело на мази», а запрошенные бумаги «вот-вот будут получены» — или же что «они и не нужны: мы тут уже десять лет живем». «Верить таким убеждениям ни в коем случае не стоит. Нет документов — нет и сделки», — говорит Игорь Симонов.

Куда сложнее, если документы имеются, однако их качество и надежность вызывают сомнения. В таком случае без услуг квалифицированного юриста, скорее всего, не обойтись. Илья Свиридов («Земельных дел контора») советует при любой покупке недвижимости консультироваться со специалистами: «Совет банальный, но единственно честный».

Что и как проверять? Прежде всего землю и собственно недвижимость, предлагаемую к продаже. «Необходимо учитывать наличие двух основных рисков, — поясняет Елена Макарова. — Первый связан с оборотом земель, на которых имеется (или планируется построить) объект недвижимости, второй — с законностью самой постройки».

Не секрет, что многие участки под загородное строительство были получены девелоперами в России не на самых законных основаниях. Вот этот-то вопрос и следует прояснить раньше других. Иначе покупатель коттеджа рискует со временем оказаться жертвой судебных приставов.

Проверяя чистоту участка, нужно изучить условия, на которых земля была получена продавцом, статус участка и формат разрешенного использования. Разумеется, в ходе переговоров с потенциальным покупателем продавцы будут выкладывать на стол множество бумаг. Однако лучше всего запросить оригиналы документов в местных органах власти, чтобы убедиться в полном соответствии документации реальному положению вещей.

Например, в некоторых регионах поселки или загородные дома строятся сегодня на месте старых деревень, выгодно расположенных у воды или леса. По документам все вроде бы чисто: участок пригоден для жилищного строительства, земля находится в «правильной» категории и т. д. Однако покупка дома в такой «деревне» — предприятие, безопасное до тех пор, пока застройщик не превратит прежнее поселение в закрытый коттеджный поселок, не согласовав при этом реконструкцию домов. Связываться с такими проектами рискованно.

Пока на этом месте числятся деревня или садово-огородное товарищество, интереса со стороны проверяющих можно не опасаться. Но как только начнется масштабное строительство, а брошенные избы начнут превращаться в элитное жилье, такой объект немедленно привлечет к себе внимание чиновников. Особенно если некоторые дома оказались построены слишком близко к реке или природоохранной зоне.

Чем же именно интересоваться потенциальным покупателям? Для начала полезно убедиться, что участок не находится в природоохранной или водоохранной зоне и оформлен на законных основаниях. Документы на право собственности, предъявляемые продавцами, часто оказываются «липовыми». Нередки случаи, когда такие бумаги подтверждают будто бы полученное право собственности на участок, однако противоречат федеральному законодательству. Виноват будет девелопер поселка? Формально да. Однако в таком случае возникает риск «каскадного» признания ничтожными всех последующих сделок, предупреждает Елена Макарова (Magisters). Как следствие, покупатель не сможет доказать, что являлся добросовестным приобретателем, а значит, рискует лишиться недвижимости. Прописать же в договоре купли-продажи ответственность застройщика невозможно: ни одна компания на такой шаг не пойдет.

Если документы в порядке, что подтвердили запросы в местные органы власти и независимые юристы, а прекрасное озеро, на берегу которого планируется возвести (или уже красуется) коттедж, не является экологическим объектом, покупать такие объекты можно. Кроме того, ограничения не действуют на частные искусственные водные объекты. Если владелец дома выкопает на своем участке пруд, территория вокруг искусственного водоема не будет считаться водоохранной зоной.

Куда сложнее обстоят дела, если участок все-таки находится на территории, подпадающей под действие природоохранного законодательства. Сразу заметим: само по себе строительство разрешено как в водоохранных, так и в природоохранных зонах. Но законным оно будет считаться лишь при соблюдении ряда условий.

СЛЕДУЕТ ОТЛИЧАТЬ ПРИРОДООХРАННУЮ ЗОНУ ОТ «ОСОБО ОХРАНЯЕМОЙ ПРИРОДНОЙ ТЕРРИТОРИИ». ЗАКАЗНИКИ И ЗАПОВЕДНИКИ — НЕ ТО МЕСТО, ГДЕ СЛЕДУЕТ ПОКУПАТЬ ДАЧУ. ЧТО БЫ НИ ОБЕЩАЛА РЕКЛАМА

Прежде всего следует отличать природоохранную зону от «особо охраняемой природной территории», где никакие строения (кроме разве что избушки лесника) размещаться не могут. «Всякого рода заказники, заповедники — не то место, где следует покупать дачу, что бы вам ни обещала реклама», — указывает Илья Свиридов. Если же речь идет о «простой» природоохранной или водоохранной зоне, все зависит от степени защиты водного объекта или парка, а также типа недвижимости, которую планируется построить (здесь без юристов покупателю уж точно не обойтись).

— Построить АЗС или химическое производство рядом с речкой или озерцом вам не позволят, — иронизирует Илья Свиридов. — А индивидуальное жилищное строительство — вполне нормальная практика. Но чтобы определить, как близко от воды можно «строиться», в каждом конкретном случае следует проверять, какая именно степень защиты водного объекта предусмотрена властями.

В границах водоохранной зоны допускается приобретение в собственность как земельных участков, так и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Все аспекты строительства жилья у воды прописаны в Водном кодексе, который был принят в 2007 году. Именно в этот документ (ну а также в Гражданский кодекс) следует заглянуть, прежде чем покупать тот или иной дом у воды.

Законодательство устанавливает ряд требований к размещению объектов недвижимости в водоохранных зонах, которые едины для всей страны. В частности, требуется наличие сооружений, обеспечивающих охрану водных объектов от загрязнения. Достаточно вспомнить об активности «зеленых» (зачастую действующих вовсе не самостоятельно, а по заказу) по поводу канализационных стоков, сливаемых из коттеджных поселков в реки и озера. Кроме того, необходимо санитарно-эпидемиологическое заключение, а также соблюдение положений закона о ширине прибрежной защитной полосы. Если все эти условия соблюдены — строительство поселка будет вполне законным, а риск сноса устремится к нулю.

Впрочем, даже если все «земельные» бумаги в порядке, полезно проверить на соответствие закону собственно возводимые объекты. В некоторых случаях разрешается строительство лишь рекреационных объектов или дачных домиков. В таком случае капитальный коттедж может оказаться «нарушителем». Простой пример. Если в документах на приобретаемый объект указано, что это база отдыха, а на самом деле покупателю предлагается многоэтажный коттедж для личного проживания, участвовать в такой сделке не следует.

— При строительстве в природоохранной зоне все зависит от режима, установленного для нее, — подводит итог Алексей Гаськов. — Где-то можно будет возводить строения определенным способом, в зависимости от санитарных зон природоохранной территории и условий ограничений хозяйственной деятельности (например, на сваях), а где-то возможность любого строительства будет вообще исключена. Все это нужно учитывать при покупке загородного дома.

Не менее важно обратить внимание и на местную специфику. Если водоохранные зоны определяются для всей страны по единым критериям, то вот границами природоохранных зон вполне могут заведовать местные власти по согласованию с федеральным центром. В этом случае следует быть предельно осторожным: если местная власть вывела тот или иной участок из охранной зоны лишь своим решением, то необходимо проверить, не вернут ли ему прежний статус федеральные власти. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию, при которой сделка будет совершена в рамках закона, но купленный дом через пару лет окажется на территории «особой природной зоны».

Что же, подведем итоги. Строить и покупать загородные дома у воды в России можно. Можно покупать коттеджи и в поселках, расположившихся в природоохранных зонах, — при условии что все бумаги у застройщика в порядке, а капитальные дома в ходе судебных разбирательств впоследствии не придется выдавать за «легкие постройки». Устроить собственный прудик на личном участке не проблема. А вот выдвигаться непосредственно к охраняемым водоемам лучше всего в соответствии с определенными для них границами.

Без квалифицированной помощи неангажированных (что следует проверять особо!) юристов здесь, скорее всего, не обойтись. Однако на фоне стоимости загородного жилья такого рода издержки не выглядят слишком обременительными. А спокойный сон в собственном доме где-нибудь в сосновом бору, рядом с которым течет чистая река, — и вовсе бесценен.

Заметим: покупатели и владельцы самовольных построек (в том же «Речнике») прекрасно знали, что нарушают закон, но осознанно шли на риск. Однако есть все основания предполагать, что далеко не все покупатели недвижимости на природе готовы сегодня проявлять подобную смелость.