Инвестиции

«Здание стОит 4 года»: как инвестировать в строительство и минимизировать время вложений

С 2023 года наблюдается рост инвестиций в производственные здания. Когда финансы возвращаются в страну, инвесторам выгодно вкладываться в развитие российского производства. В турбулентный период это становится защитным активом, который при экономических кризисах не буксует, а растет в цене.
«Здание стОит 4 года»: как инвестировать в строительство и минимизировать время вложений
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Валютный рынок, в отличие от инвестиций в коммерческую недвижимость, более изменчив и требует от инвестора постоянного участия. Зачем инвестировать в промышленную недвижимость, как заработать и минимизировать время вложений, расскажет руководитель группы Мос АБВ Александр Макаров.

 − Сколько тебе обошлось это здание?

− Четыре года.

«Из разговора двух бизнесменов»

Что такое промышленное строительство 

Промышленное строительство — ключевая область строительной индустрии, цель которой — создание и реконструкция промышленных объектов. К ним относятся объекты инфраструктуры, такие как газопроводы, нефтепроводы, дороги, мосты, и производственные здания − склады, цеха, заводы, фабрики. 

Зачем инвестировать в производственные здания

В России, после небольшой паузы 2022 года, продолжается рост инвестиционной активности в сегменте складской и промышленной недвижимости. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день довольно перегрет, а потребность в строительстве производственных зданий, наоборот, выросла. И тому есть несколько причин:

1. Логистические

Если раньше основной грузопоток шел со стороны запада, то сейчас, из-за переориентации на Китай, вся нагрузка ложится на Москву и южно-восточное направление. В процесс доставки и перевозки грузов включены все крупные города по линии Транссиба. Это значит, что «транспортный коридор» нуждается в оснащенных логистических центрах, складах и производственных объектах.

2. Экономические

Идет скачок роста российского производства — зачастую производить дома дешевле, чем импортировать. Малому и среднему бизнесу нужны красивые технологичные здания, в которых комфортно работать. Поэтому растет число сборочных и обрабатывающих производств, сервисных центров и объектов e-commerce.

Цель инвестиций для инвестора 

В целом, коммерческую недвижимость используют для определенных задач: 

  1. получения рентного дохода;

  2. производства собственной продукции;

  3. продажи целиком или по частям (например, формат Light Industrial);

  4. комбинации этих вариантов.

Часто встречается вариант, когда инвестор строит здания под собственные бизнес-процессы и занимает в нем ⅓, а ⅔ сдает в аренду.

При такой комбинации складываются 2 пазла: владелец приобретает возможность для потенциального развития собственного бизнеса, а дополнительная площадь приносит рентный доход.  

Выбирая цель инвестиций, ключевым фактором для решения становится опыт за плечами инвестора. Именно он помогает понять, каким путем пойти: через продажу, аренду или собственное производство. 

Типы производственных зданий

Производственное здание — это «дом, в котором живет» производственный бизнес. Часто здания похожи по геометрической форме, инженерному оснащению и происходящим внутри процессам. Это позволяет условно сгруппировать площадные промышленные объекты по типам: Light Industrial, производственный цех и склад.

1. Light Industrial — формат помещений для размещения «легких» производств (обрабатывающих, сборочных и т.д.), в котором могут одновременно размещаться склад, офис и шоурум. Здания подобного типа имеют универсальную конструкцию блоками от 500 кв.м. Они красивые, оснащены необходимыми инженерными коммуникациями, находятся в черте города или недалеко от транспортных путей.

Здания напоминают бизнес-центр, где могут располагаться независимые друг от друга бизнесы с общей инфраструктурой, земельным участком, дорогой и лужайкой. Бонус: при таком формате возможна кооперация различных бизнесов, где одни производства служат покупателями или поставщиками для других.

Если инвестор планирует разместить собственное производство внутри Light Industrial, а остальное сдать в аренду или продать частями, то он получает рентный доход и тем самым покрывает затраты на строительство.

2. Производственный цех (фабрика, завод) — некое помещение или их комплекс, в котором осуществляется единый технологический процесс. Часто производственный цех оснащают довольно сложными инженерными системами для производства продукта (продуктопроводы, системы электро-, водо-, газо-, воздухоснабжения, промышленной вентиляции, дымоудаления и прочее). Параметры этих систем рассчитываются индивидуально, исходя из технологической необходимости, производственной программы и конкретных потребностей.   

3. Склад, с точки зрения инженерного обеспечения, наиболее простая форма помещения, где живет бизнес. Естественно, что для складирования могут использоваться помещения и с избыточной инженерной инфраструктурой, но в таком случае их экономическая эффективность падает. 

В строительстве складов на первый план выходят геометрические параметры пространства: высота складирования, шаг колонн и ширина пролета, а также допустимые нагрузки на пол и степень противопожарной защищенности.

По сути, для инвестора не имеет значения, что это — склад, цех, завод или Light Industrial. Главное — за какое время окупится строительство здания. 

 Как рассчитать прибыль и что такое ТЭО 

Инвестиционный анализ производственных объектов состоит из оценки ключевых параметров. Он включает стоимость физического объекта и срок, за который здание строится. Чтобы понять целесообразность строительства, важно составить ТЭО — документ, в котором представлено технико-экономическое обоснование объекта.

ТЭО содержит основные показатели стоимости и сроков строительства, производственной программы и окупаемости. Итоговую окупаемость будущего проекта можно упрощенно рассчитать по формуле: (все затраты + стоимость денег на период строительства) / прибыль от бизнеса. 

«Построить объект на пустыре где-то далеко, где нет энергосетей, ресурсной базы и людей — возможно, дешевая, но бессмысленная затея. Строительство производственного здания около рынка сбыта, около точки производства компонентов, добычи, логистических процессов, сразу делает процесс осмысленным».

Поэтому основными критериями до начала строительства всегда будут место, стоимость и срок, за который построенный объект начнет приносить прибыль. 

Таким образом, при сравнении одинаковых зданий в похожих локациях, на первый план выходит время, которое занимает возведение здания.  

Какие потенциальные возможности есть у инвестора 

1. Взять на рынке и купить. Это быстрый, но самый дорогостоящий способ, так как в стоимость входит набор факторов, влияющих на конечную стоимость: кто-то построил, кто-то вложился, кто-то инвестировал, и кто-то установил конечную цену.  

2. Хозяйственный способ (хозспособ). Инвестор думает: не буду платить строительной компании, лучше найму зама по строительству, возьму бригаду, куплю стройматериалы и все сделаю сам. При таком раскладе он на 100% рискует, так как главное условие для быстрого строительства — слаженная командная работа, прежде всего ИТР.

Рандомные люди и «дикие» бригады, вероятнее всего, не справятся с задачами и растянут стройку на три−четыре года, вместо шести месяцев, превратив потенциально успешный проект в долгострой. Хозспособ подходит большим предприятиям, со своим отделом капитального строительства, где со временем формируются необходимые компетенции для управления строительным процессом.

3. Заказать в строительной компании строительство объекта с твердой договорной ценой под ключ — договор генерального подряда. Твердая договорная цена всегда учитывает возможные риски, которые потенциально могут произойти. То есть генподрядчик создает дополнительный буфер на случай роста цен и изначально закладывает издержки в стоимость работ, но этот буфер, к сожалению, не безграничен. 

Есть такое понятие, как «прогнозируемый период». Это значит, что компания, устанавливая твердую договорную цену, предусматривает риск повышения цен за какой-то конкретный период в договоре.

Но если цены вдруг вырастут значительно больше прогнозных, например, в 3 раза, то дополнительные расходы вынужден будет оплатить инвестор. 

4. «Арендовать» опыт строительной компании, заключив договор на управление строительным проектом и обеспечив ее строительными материалами и оборудованием. Инвестор берет на себя риски повышения цен, но оплачивает опыт профессиональной команды, которая обладает необходимыми скилами и работает с конкретным запросом инвестора.  

Например, готовые складские здания продаются за 145 тыс. рублей за кв.м. У условного генподрядчика, который строит по твердой договорной цене, кв.м. стоит 90−100 тыс. рублей. Чтобы не переплачивать за возможные (и невозможные) риски, выгоднее «купить» управленческую команду, опыт строительной компании и материалы, — тогда стоимость строительства составит 50−60 тыс. руб. за кв.м.  

Почему здание стОит 4 года 

Например, объект расположен недалеко от Химок в Московской области. Площадь — 5 тыс. кв.м, стоимость здания, включая затраты на управление, материалы для стройки, труд рабочих и подведение коммуникаций — 300 млн рублей, один кв.м. — 60 тыс. руб.

Рассчитаем окупаемость:

Допустим, здание строится для сдачи в аренду. Каждый кв.м. здания сдается за 18 тыс. рублей в год. Рассчитаем окупаемость: 60 тыс. руб. (стоимость кв.м.) / 18 тыс. руб. (стоимость аренды кв.м.) = 3,3 года.

То есть за три года и четыре месяца мы должны «отбить» стоимость здания. Дальше анализируем, какие это деньги — кредитные или собственные. Если кредитные, то к затратам прибавим стоимость кредита — и ближе к 4–5 годам строительство окупится. Если деньги собственные, то будем учитывать экономические колебания на рынке и риск инфляции, и внесем дисконтирование в форму инвестиционного расчета. 

Ключевой параметр — это время, которое необходимо до начала получения прибыли (в данном случае от сдачи площади в аренду). Поэтому для инвестора предельно важно, как быстро будет построено здание, и когда он сможет получить первый доход от инвестиций.

Какой вывод можно сделать 

Каждый инвестор оценивает и делает выбор, исходя из бизнес-задач, финансовой составляющей, профессионального и личного опыта.  

Для инвестиций в производственное строительство ключевым фактором является время. Чтобы минимизировать время вложения основных средств, важно четко спроектировать, спланировать работы и поставки, а потом быстро и качественно построить современное здание.

Если собственной экспертизы недостаточно, чтобы избежать непредвиденных обстоятельств, рациональнее «купить» опыт строительной компании и на выходе получить производственный объект, который окупится точно вовремя, несмотря ни на что.

❄️ Зимняя распродажа для бухгалтеров! ТОП-3 курса ❄️

🔥 Бухгалтер на ОСНО – Освойте основные принципы отчетности на общей системе налогообложения в зимний сезон. 5 900 ₽

🔥 Бухгалтер маркетплейса-2024 – Учет для популярных маркетплейсов в условиях зимних налоговых изменений. 28 600 ₽

🔥 Управленческий учет и финансы в 1С: УНФ – Автоматизируйте управленческий учет с программой 1С: УНФ. Развивайте бизнес и увеличивайте доход!. 15 900 ₽

🎓 Перейти в каталог курсов

Начать дискуссию


Налоговики говорят, что стали меньше истребовать документов, а с 2025 года вообще поменяется подход к проверкам бизнеса. 🍿«Ночной бухгалтер» № 1838

Налоговики утверждают, что развитие технологий и автоматизация позволили им снизить количество документов, запрашиваемых для проверки. В 2025 году бизнес также будут меньше и по-новому проверять другие ведомства.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

Ключевая ставка 21%: рынки на взлете, бизнес под давлением, инвесторы в эйфории

Торговая мечта всех котлетеров и туземунщиков сбылась — сегодня Эльвира Сахипзадовна сделала новогодний подарок бизнесу, рынку, активным депутатам и правительству страны, оставив без изменения ключевую ставку в размере 21%.

Налог на прибыль в 2024 году: самые важные письма Минфина и ФНС. Обзор для бухгалтера

Подготовили для вас большой обзор разъяснений Минфина и ФНС по налогу на прибыль. Все кратко, четко, по делу. Забирайте в закладки.

Налог на прибыль в 2024 году: самые важные письма Минфина и ФНС. Обзор для бухгалтера

Курсы повышения
квалификации

21
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Бухгалтеры

🌲Конкурс на самую красивую бухгалтерскую елку объявляю открытым!

Как же праздник и без традиционного конкурса елочек. Да, никак! И в этом году мы дарим не один приз, а целых три! И еще один разыграем между теми, кто не займет призовые места.

🌲Конкурс на самую красивую бухгалтерскую елку объявляю открытым!
35
Налог на имущество

Уведомления: по каким налогам надо подавать и еще один важный нюанс по налогу на имущество

Разбираемся в правилах и нюансах подачи уведомления об исчисленных суммах налогов в 2024 году.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Патент в 2025 году, льготы на пошлины, практика: от здания в форме яблока до способа повышения возможностей организма

Патент — это охранный документ, который удостоверяет, что конкретное лицо или компания владеет правами на объект интеллектуальной собственности.

Патент в 2025 году, льготы на пошлины, практика: от здания в форме яблока до способа повышения возможностей организма
бухгалтер РА

списание кредиторской задолженности перед поставщиком

Если мы должны поставщику, но прошло три года, а оплаты не было нами произведено.

И мы списали свой долг в свои доходы, что при этом будет с вычетом по ндс, который...

Читать полностью
Банки

Высокая ставка по вкладам — в чем подвох?

Сегодня Центральный Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых. Это решение стало неожиданным для многих экспертов, которые прогнозировали её повышение до 23% в связи с текущими экономическими условиями и ростом инфляции. Это может сигнализировать о возможном начале ее снижения в будущем.

Высокая ставка по вкладам — в чем подвох?
Маркетплейсы

Маркетплейсы станут помощниками в борьбе с дроблением компаний

В ближайшее время торговым площадкам будут предоставлены полномочия, позволяющие налоговым органам более эффективно выявлять схемы дробления компаний.

Маркетплейсы станут помощниками в борьбе с дроблением компаний
2
Туристический налог

Туристический налог

Туризм в России. Он то ли есть, то ли его нет. Прогулка по полям и лугам обычно не считается туризмом для путешественников, кто обычно отдыхает заграницей. Но чем отличаются собор Парижской Богоматери от собора Спаса на Крови? А Эверест от Эльбруса?

НДФЛ

Подарки сотрудникам на Новый год-2025: что с НДФЛ, страховыми взносами, НДС

НДФЛ не будет с подарков дешевле 4 тыс. рублей, для освобождения от взносов нужен письменный договор, взносов на травматизм не будет, а НДС будет.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
6
Депозиты

Как бизнесу хранить деньги в 2025 году: 5 полезных советов

Прогнозировать будущее сложно, особенно когда речь об эффективных инструментах защиты накоплений. Если раньше бизнес стремился найти возможности, которые гарантируют получение дохода, то сейчас акцент сместился на сохранение свободных средств. Рассказываем, как хранить деньги в 2025 году и почему депозиты по-прежнему самое надежное решение.

Как бизнесу хранить деньги в 2025 году: 5 полезных советов
Бухгалтеры

Изменения по ПСН в 2025 году, уведомление по ЕНП в декабре и среднесписочная численность

Мы регулярно готовим материалы об изменениях и рассказываем о них простым языком, чтобы бухгалтеры могли сразу применять новые правила на практике. Рассказываем, какой полезный контент вышел на этой неделе.

Изменения по ПСН в 2025 году, уведомление по ЕНП в декабре и среднесписочная численность

Порядок и сроки обжалования акта камеральной налоговой проверки

Узнайте, как обжаловать акт камеральной налоговой проверки: сроки подачи жалобы, порядок обжалования и важные нюансы. Руководство для защиты своих интересов и успешного решения налоговых вопросов.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Обучение для бухгалтеров

😱 Суперакции декабря: максимальная выгода на курсы повышения квалификации и курс «Бухгалтер маркетплейса» в подарок с подпиской!

Наступает время подарков, и у нас их накопилось очень много! Мы открыли дополнительный набор на курсы повышения квалификации и профпереподготовки по выгодным ценам, а еще мы дарим всем подписчикам «Клерк.Премиум» самый востребованный курс повышения квалификации!

😱 Суперакции декабря: максимальная выгода на курсы повышения квалификации и курс «Бухгалтер маркетплейса» в подарок с подпиской!

Переезд в регион с пониженной ставкой УСН в 2025 году

ИП, которые планировали перевести бизнес в другой регион с пониженными ставками УСН, стоит поторопиться. С 2025 года таким предпринимателям придется ждать пониженных ставок 3 года — и неважно, был переезд фиктивным или реальным.

Переезд в регион с пониженной ставкой УСН в 2025 году
Налоговые споры

Судебная практика по налоговым спорам, как оспорить решение налогового органа

Вряд ли сегодня можно встретить компанию, которая когда-нибудь не спорила со своим налоговым органом. Будь то крупный бизнес, средний, мелкий или даже ИП, проверяющие всегда найдут, к чему придраться. А вот придирки их порой бывают необоснованными. В случае получения таких претензий от налогового органа, компаниям приходится вступать в спор с проверяющими.

Судебная практика по налоговым спорам, как оспорить решение налогового органа
НДС на УСН

НДС с 2025 года: что делать предпринимателям на упрощенке, чтобы не потерять прибыль

Вы привыкли работать на упрощенке, не задумываясь о НДС? Считали, что эта головная боль только для больших компаний? С 2025 года все меняется. Теперь НДС станет обязательным для тех, чей доход превышает 60 млн рублей в год.

НДС с 2025 года: что делать предпринимателям на упрощенке, чтобы не потерять прибыль
Обзоры для бухгалтера

20 лучших курсов психологии в Санкт-Петербурге

Где пройти обучение психологии в СПб? Мы собрали 20 лучших курсов в Санкт-Петербурге (очные и дистанционные), где на любом из них вы получите образование психолога с дипломом или сертификатом.

20 лучших курсов психологии в Санкт-Петербурге
Управление персоналом

Как кидают поставщиков и заказчиков. Схема 3. Обманывают собственные менеджеры

Продолжаем серию статей с разбором топовых мошеннических схем, на которые попадаются даже опытные поставщики и заказчики.

Как кидают поставщиков и заказчиков. Схема 3. Обманывают собственные менеджеры

Интересные материалы

УСН между супругами, налоговые фокусы, самозанятые алкоголики и наркоманы в обзоре

Актуальные события в налоговой сфере.