Обзор изменений в Градостроительный кодекс и Земельный кодекс в августе 2018

Краткий обзор-конспект (без аналитики) довольно обширных изменений Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и других законов, внесенных 340-ФЗ и 342-ФЗ. Тексты довольно сложные, насыщенные множественными оборотами-определениями, отсылками и проч., времени разобраться нужно очень много. Если кому-то поможет, буду рад.

Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

1. Понятие ОКСа

Исключили из него: а) некапитальные строения, сооружения и б) неотделимые улучшения ЗУ (замощение, покрытие и другие) (п.10 ст.1 ГрадК). Некапитальные строения, сооружения – те, которые можно переместить и (или) демонтировать и потом снова собрать без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения их основных характеристик (п.10.2 ст.1 ГрадК). Тем самым приблизили понятие ОКСа к понятию недвижимости (п.1 ст.130 ГК). Плюс появилась легальная возможность признавать отдельные сооружения неОКСами на основании того, что это «неотделимое улучшение ЗУ» – скважины, насыпи, заборы, трубы, асфальт, инж.сети и т.п.

2. Снос ОКСов

Впервые на уровне ГрадК урегулирован снос ОКСов, он включен в понятие град.деятельности (п.1ст.1 ГрадК и др.). К сносу ОКСа относится его разрушение, разборка и (или) демонтаж (п.14.4 ст.1 ГрадК).

Добавлена новая глава 6.4 по сносу (вступила в силу 04.08.2018).

2.1. Не применяется к сносу в рамках нового строительства (в этом случае снос учитывается в проекте на строительство – ч.8 ст.55.30 ГрадК).

2.2. Для сноса необходим проект организации работ по сносу. Проект не обязателен при сносе объектов, для строительства/реконструкции которых не нужно РнС, т.е. а) гаражей, жилых, садовых домов, хоз.построек на садовых участках; б) ИЖС; в) неОКСов; г) вспомогательных строений/сооружений.

2.3. Специальное разрешение на снос не нужно. Однако не позднее чем за 7 дней до начала сноса требуется подать в ОМСУ уведомление о планируемом сносе ОКСа (ч.9 ст.55.31 ГрадК). К уведомлению прилагаются материалы обследования объекта и проект (если он нужен). Кроме того, в теч.7 дней после сноса в ОМСУ подается уведомление о завершении сноса ОКСа (ч.12 ст.55.31 ГрадК). ОМСУ размещает уведомления в ИСОГД, уведомляет госстройнадзор.

2.4. Перед сносом необходимо также: а) получить ТУ сетевых организаций по отключению ОКСа от сетей, б) подтвердить отключение актом, подписанным у сет.организации (ч.1-2 ст.55.31 ГрадК).

2.5. Правила по СРО в целом аналогичны строительству. Если цена работ по сносу более 1 млн.руб. (для строительства - 3 млн.), работы выполняются только членами СРО строителей (или их подрядчиками, т.е. субподрядчику СРО не нужно). Самому застройщику СРО не нужно, если он привлекает подрядчика со СРО (ч.4-8 ст.55.31 ГрадК).

2.6. Здесь же урегулирован порядок сноса самоволок (ст.55.32 ГрадК) по новой редакции ст.222ГК.

2.6.1. Выявляют самоволки различные органы: ГСН, гос.зем.надзор (Росреестр, Росприроднадзор), орган охраны ОКН, зем.контроль и др. – они направляют уведомление о выявлении в уполномоченный орган МСУ (причем уведомление направляется даже при простом несоответствии ОКСа ВРИ ЗУ – п.10.1 ст.71, п.9 ст.72 ЗК!) .

2.6.2. ОМСУ в теч. 20 раб. дней принимает решение о сносе/сносе или приведении в соответствие (административный снос), либо обращается в суд с иском о сносе, либо отвечает выявившему органу, что признаков самоволки не обнаружено.

2.6.3. При административном сносе ОМСУ в теч.7 раб.дней уведомляет о решении застройщика/правообладателя ЗУ, либо, если их не выявил, публикует в местной печати, на сайте, а также размещает щит с информацией о сносе на самом ЗУ.

2.6.4. Застройщик в установленный решением срок сносит самоволку/ предоставляет проектную документацию на реконструкцию + осуществляет саму реконструкцию для приведения самоволки в соответствие.

2.6.5. Если не выполнил в срок – ОМСУ в теч.6 мес. через суд требует изъятия ЗУ и продажи его на торгах, а если за 6 мес. не удалось продать, либо если ЗУ неделим и помимо самоволки на нем имеются законные ОКСы, то ОМСУ обеспечивает снос самоволки собственными силами за счет застройщика/правообладателя ЗУ.

2.7. Здесь же урегулированы отношения между владельцем объекта с ЗОУИТ и собственниками ОКСов в пределах ЗОУИТ (ст.55.33 ГрадК).

2.7.1. ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории – СЗЗ, ЗСО, ОЗТ и проч. (п.4ст.1 ГрадК, ст.105 ЗК).

2.7.2. В этих случаях собственники ОКСов в пределах ЗОУИТ обязаны снести свои ОКСы или привести их в соответствие с ЗОУИТ в теч.3 лет (2 лет со дня ввода в эксплуатацию объекта с ЗОУИТ) (ч.1 ст.55.33 ГрадК, п.4 ст.107 ЗК), но при условии, что владелец объекта с ЗОУИТ (в его отсутствие – орган власти, установивший ЗОУИТ) заключил с ними соглашение о возмещении им убытков.

2.7.3. Если такое соглашение не подписано, собственник объекта с ЗОУИТ может добиваться сноса (приведения в соответствие) ОКСов в суде, а собственники ОКСов – требовать выкупа их ОКСов, если их невозможно использовать из-за ЗОУИТ.

3. ИЖС

3.1. Введено понятие ИЖС – надземных этажей не более 3х, высота не более 20 кв.м, не делимое на самостоятельные объекты недвижимости (п.39 ст.1 ГрадК). Т.е. при необходимости раздела, скорее всего, нужно будет делать реконструкцию (схемы постройки МКД через ИЖС усложнятся).

3.2. Исключена необходимость РНС на строительство/реконструкцию ОИЖС (п.1.1 ч.17 ст.51 ГрадК).

3.3. Однако вместо этого введена даже местами более сложная и рискованная процедура: 1) уведомление о планируемом строительстве от застройщика в ОМСУ (орган, выдающий РНС) (ч.1ст.51.1 ГрадК) + 2) ответное уведомление ОМСУ застройщику о соответствии и допустимости (несоответствии и (или) недопустимости) планируемого ОИЖС (ч.7-8 ст.51.1 ГрадК) + 3) уведомление об окончании строительства от застройщика в ОМСУ (ч.16-18 ст.55 ГрадК) + 4) итоговое уведомление ОМСУ о соответствии/несоответствии построенного ОИЖС (ч.19-21 ст.55 ГрадК). 

3.4. Если от ОМСУ получено уведомление о соответствии планируемого ОИЖС либо в теч.7 раб. дней не получено никакое, предварительное согласование на постройку ОИЖС считается полученным и действует 10 лет (ч.13 ст.51.1 ГрадК), но от рисков это не спасает (!): ОИЖС все равно может быть снесен как самоволка, если нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право требовать убытков с казны, но и то – только если судом будет установлена вина (sic!) соответствующего должностного лица в направлении «неправильного» положительного уведомления либо его ненаправлении (ч.15 ст.51.1 ГрадК).

3.5. На этапе итогового уведомления (после постройки) проверяется соответствие построенного ОИЖС требованиям на момент поступления в ОМСУ первого уведомления (о планируемом строительстве) (ч.19 ст.55 ГрадК). Но все равно на этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение ОИЖС «не допускается в соответствии с земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства» (кроме ЗОУИТ от еще не введенного объекта) (п.4 ч.20 ст.55 ГрадК). Как итог – ОИЖС может быть признан самоволкой и снесен по суду, причем даже компенсации убытков на этот случай не предусмотрено.

3.6. О несоответствии/недопустимости ОМСУ «стучит» сообщает в госстройнадзор, земконтроль, орган охраны ОКН (ч.12 ст.51.1, ч.21 ст.55 ГрадК).

3.7. Пункты 3.2-3.6 применяются также к садовым домам.

4. Заблокировали обход правил о самоволках путем изменения ПЗЗ (ч.7 ст.33 ГрадК), выдачи разрешения на УРВИ (ч.11.1 ст.39 ГрадК), на отклонение от ППРС (ч.6.1 ст.40 ГрадК).

5. Исключили положения о модифицированной проектной документации и возможности внести изменения в проект по заключению проектировщика без экспертизы. По таким изменениям снова требуется экспертиза (ч.55 ст.26 342-ФЗ).

6. Срок годности град.плана (ППТ для лин.объекта) для экспертизы – полтора года (ч.5.2 ст.49 ГрадК) (для РнС – по-прежнему три года).

7. К докам для получения РНС добавили решение об установлении/изменении ЗОУИТ для ОКСа, если требуется по закону (т.е. ЗОУИТ нужно устанавливать ДО строительства, а не после). Соответственно, исключили из доков для РВЭ проект границ охранной зоны. В ЗК включили обязанность застройщика обращаться за установлением ЗОУИТ до получения РНС (п.13 ст.106 ЗК).

8. Аналогично ИЖС основанием отказа в выдаче РВЭ на ОКС теперь является несоответствие ОКСа ВРИ ЗУ и (или) земельным ограничениям на момент выдачи РВЭ, а не градплана, представленного для РНС (кроме ЗОУИТ от еще не введенного объекта) (п.5 ч.6 ст.55 ГрадК). Т.е. если легально построили объект по РНС, а ВРИ ЗУ поменялся или введены ограничения по зем.законодательству – РВЭ не получить.

9. Наконец прямо написали, что РВЭ не требуется, если не требуется РНС (ч.15 ст.55 ГрадК) (раньше этот вывод делался только системным толкованием).

10. С 01.01.2019 ИСОГД станут ГИСОГД (государственными) (гл.7 ГрадК), их передают в ведение субъектов РФ (ст.57 ГрадК). Доступ к ГИСОГД будет бесплатно открыт всем желающим, при этом там же можно будет в автоматизированном режиме подготавливать, согласовывать и утверждать ППТ, ПМТ, градпланы, РОППРС, РУРВИ, РНС, РВЭ и проч. документы (если субъект РФ принял соответствующий закон) – это называется «функции автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности» (ч.7.1-8 ст.56 ГрадК).

11. Внесены соответствующие поправки в ЗК:

11.1. Самоволки: в случае возведения пользователем/арендатором ЗУ самоволки собственник вправе прекратить право пользователя/арендатора на ЗУ полностью либо в части ЗУ, на котором размещена самоволка (если выдел ЗУ в принципе возможен) и др. (подп.5 п.4 ст.11.2, абз.7 п.2 ст.45, п.4-7 ст.46 ЗК); порядок изъятия ЗУ у собственника и продажи его с публ.торгов, если он не выполнил обязанности по сносу/приведению в соответствие самоволки (ст.54.1 ЗК) (но изъятие производится, только если на этом ЗУ находятся одни самоволки либо если ЗУ можно разделить на ЗУ с самоволками и ЗУ с не-самоволками; если это невозможно, ОМСУ может только снести самоволки, изъять ЗУ не может – ч.13 ст.55.32 ГрадК).

11.2. ЗОУИТ: в ЗК с 04.08.2018 добавлена целая новая глава XIX по ЗОУИТ; ЗОУИТ считается установленной со дня внесения в ЕГРН (п.24 ст.106 ЗК) – де факто применяется с 01.01.2022 (ч.8, 12ст.26 342-ФЗ); порядок определения убытков и заключения соглашения о их возмещении определит Правительство РФ (п.5 ст.57 ЗК); подробным образом урегулированы вопросы возмещения в полном объеме (включая уп.выгоду) убытков в случае установления ЗОУИТ (ст.57.1 ЗК).

Предусмотрены внушительные переходные положения (ч.8-46 ст.26 342-ФЗ), в частности:

11.2.1. Срок установления ЗОУИТ/приведения ЗОУИТ в соответствие – до 01.01.2022, при условии принятия Правительством требований к ЗОУИТ (ч.11, 17 ст.26 342-ФЗ).

11.2.2. С 01.01.2020 ликвидируются ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ, при этом собственники обязаны до 01.10.2019 обратиться за установлением итоговой СЗЗ либо прекращением расчетной (ч.13 ст.26 342-ФЗ).

11.2.3. Подробно урегулирован порядок сноса объектов и выплаты компенсаций их собственникам, если объекты попали под снос из-за «неожиданного» обнаружения этих объектов в «неопубличенной» и «опасной» для жизни/здоровья ЗОУИТ, в т.ч. в охранной зоне газопроводов (ч.25-42 ст.26 342-ФЗ). Их снос возможен только на основании решения суда с предварительным возмещением убытков в размере рыночной стоимости сносимых объектов либо после их выкупа собственниками объектов с ЗОУИТ или органами власти. В то же время, если ЗОУИТ не «опасная», то можно продолжать эксплуатировать ЗУ, ОКСы, но без права застройки и изменения ВРИ в противоречие с ЗОУИТ, при этом никаких возмещений за такие ограничения уже не положено (ч.33-35 ст.26 342-ФЗ). Также закреплены признаки «опубличенности» ЗОУИТ (ч.37 ст.26 342-ФЗ), "карты района" и "паспорта безопасности территории муниципального образования" там нет.

Таким образом, законодательно решены проблемы, обнаруженные в деле СКЭС «Газпром трансгаз Чайковский v. Николай Мамаев» (А71-15106/2014) и множестве других таких же (дома, построенные в неопубличенной охранной зоне газопровода, обязывали снести), а также – в противоположном по исходу деле СКГД «Газпром трансгаз Нижний Новгород v. Татьяна Марчук» (9-КГ17-11) (в сносе дома в неопубличенной зоне газопровода отказано).