Как инвестировать в «недвижимость всегда растет» без недвижимости и стоит ли?

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

Быстренько про теорию.

REIT (Real Estate Investment Trusts или в переводе инвестиционные фонды недвижимости) — фонды, которые в основном покупают недвижку и сдают ее в аренду. Также могут строить, продавать, покупать ипотечные кредиты и творить любой бардак, какой придет в голову управляющим. Соответственно, это как ETF, можно купить пай и получать с него доходы.Также может дорожать (или дешеветь) сам пай. То есть, заработать или потерять деньги можно еще и на изменении стоимости пая.

ЗПИФ — Закрытый Паевый Инвестиционный Фонд. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации. Почему закрытый, если пай может купить кто угодно — без понятия, но это неважно.

А теперь к нашим оленям. Кроме Альфы таких оленей делают и другие УК: Сбер, Велес, Дом.РФ и другие. Что они делают? Покупка коммерческой недвижимости и сдача в аренду. Это могут быть склады, торговые помещения, квартиры. У Альфы, например, есть ЗПИФы «ФастФуд» (сдают Бургер Кингу), «Арендный поток» (сдают Пятерочке). У Сбера есть ЗПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес» (БЦ, ТЦ, Склады, земля, строительство). При доходности с квартир в 3-4% доходность коммерческой недвижки зачастую уже вполне конкурирует с ВДО. Может быть 8-13%, если не больше. Нужно только хорошую найти. И желательно не в Москве, тут дорого.

По типу выплат их можно поделить на 2 типа:

1. Реинвестируют дивиденды

2. Выплачивают дивиденды — чаще всего такой вариант

Покупка паев ЗПИФов может быть доступна как квалифицированным инвесторам, так и неквалифицированным, it depends. По стоимости паев они могут быть от нескольких рублей до нескольких сотен тысяч (чаще) или даже больше миллиона. Все, хватит теории.

А теперь — самое интересное. Это вообще выгодно?

Это очень выгодно при условии, что вы являетесь управляющей этими фондами компанией. Во всех остальных случаях выгодность коррелирует с уровнем финансовой осведомленности или фортуной.

Пример 1. ЗПИФ «Арендный поток» Альфы. Комиссия за покупку — 0,5%. Комиссию за управление — 1,8% в год от СЧА (Стоимость Чистых Активов). Когда смотришь на итоговую доходность, удивляешься чуточку. При показываемой доходности 11-17% в зависимости от магазина с аренды, которую получает УК, после комиссий доходность получилась 7%. Еще удивило то, что практически нет переоценки СЧА. То есть, недвижимость будто не дорожает (но и не дешевеет). А вот сжирание дохода с аренды вообще вводит в печаль. По другим подобным фондам Альфы ситуация аналогичная.

Вот фонд Альфы «Арендный поток». Тут хотя бы стоимость пая держится:

Доходность 7% за год (дивы) + отклонение СЧА:

А историческая доходность за год еще ниже 7%

Поэтому входить в новый фонд при стоимости пая 100к лично я не решился. А там прогнозируют доходность от 7,7% до 30,6%. В 7,7% вполне верится, кстати. Но вот откуда 30%, не понимаю, так-то у них не растет недвижимость;) У всех растет, а у Альфы не растет.

Пример 2. ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» Сбера (УК Первая). Да и все их подобные фонды. Тут ситуация интересная. Комиссия 1,5% + 5% от дивидендов. Тут паи дешевеют, а дивиденды снижаются. Еще и регулярность их выплат нерегулярная. В среднем доходность около 6-8%. А стоимость пая не растет. Пф, а разговоров-то было.

Вот фонд «Коммерческая недвижимость» Сбера:

А вот дивиденды, которые еще даже за 2021 год не выплачены:

Конечно, я не посмотрел все ЗПИФы, но бегло пробежался и по другим. Ситуация не очень, мягко говоря. А что скажете на то, что УК покупает недвижимость, которую сдает сама себе? Например, Альфа покупает помещение и сдает X5, которая почти на 50% принадлежит Альфе. Не удивлюсь, если Сбер покупает за счет инвесторов помещения под офисы Сбера и сдает ему. А по каким причинам недвижимость всегда растет, а ЧСА не растет? На этот вопрос УК ответ не дают.

В итоге, я решил пока что воздержаться от ЗПИФов на недвижимость. Возможно, позже что-то изменится, и это будет выгодным. Пишите в комментариях, если видели какие-то более интересные ЗПИФы на недвижимость, возможно, я не туда смотрю...

Альтернатива: покупка REIT у зарубежных брокеров с соответствующими рисками.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.